전세 시장이 심상치 않습니다. 역전세난과 전세사기가 골칫거리로 떠올랐습니다. 최근 부동산 관련 기사에서도 빠지지 않고 등장하고 있는데요. 주택 시장 안정화를 원하는 우리에게 역전세난과 전세사기 문제는 반갑지 않은 불청객입니다. 조금 더 상세히 알려드리겠습니다.
전세자금대출 상승으로 월세 위에 올라탄 주택시장
역전세난은 전세난과 함께 주택시장의 생애주기(활황기와 침체기의 순환형태)에 따라 반복돼왔습니다. 역전세난은 전세만기가 돌아왔음에도 전세가격이 급락하면서 기존의 전세금 수준에서 새로운 세입자를 구하지 못해 돈을 돌려주지 못하는 현상을 말합니다. 보통 주택 시장이 강세장에서 약세장으로 전환되면서 입주물량이 쏟아질 때 집중 부각됩니다. 한편, 사람들은 전세가격을 등에 업고 주택을 매입하는 갭투자가 지금의 역전세난을 확산시킨 주범이라고 말합니다.
그런데 최근에는 고금리에 부담을 느낀 세입자들이 전세매물보다는 월세매물을 선호하고 있습니다. 고금리 여파로 전세의 월세화 현상이 가속화되고 있는 거죠. 전세자금 대출 시 연이율이 최고 6%를 넘어서다 보니 차라리 월세를 내는 편이 더 낫다는 생각이 확산되고 있습니다.
게다가 많은 사람들은 앞으로 한국은행의 기준금리가 더 올라갈 것으로 예상합니다. 얼마 전 한국부동산원이 발표한 전월세전환율에 따르면, 전국은 연 5%대 후반, 서울은 연 4%대 후반이었습니다. 이미 시중은행의 전세자금대출 이율이 5%대를 넘어 6~7%대를 향해 가고 있는 상황을 감안하면 전세의 월세화 현상은 더욱 가속화될 것으로 보입니다.
역전세난으로부터 세입자를 방어하는 방법은?
문제는 역전세난의 가장 큰 피해자가 집주인도 갭투자자도 아닌 선의의 세입자라는 데 있습니다. 우리가 역전세난을 결코 가볍게 볼 수는 이유입니다. 현행제도 하에서 세입자가 역전세난에 대처해 전세보증금을 보호받을 수 있는 방법으로는 사전적 예방차원에서 전세권설정등기, 확정일자, 전세금반환보증보험가입 등이 있고, 사후적 관리차원에서 임차권등기명령제도를 이용하는 방안이 있습니다.
전세권설정등기 또는 확정일자, 임차권등기명령 등을 통해 확보된 우선변제권에 기인해 전세금을 돌려받기 위해서는 법적회수절차, 즉 법원경매절차를 거쳐야 하고 경우에 따라서는 전세금 전액을 돌려받지 못할 상황에 놓일 수 있다는 점은 유념할 필요가 있습니다. 관련하여 최근 정부는 세입자가 사는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 해당 주택에 부과된 국세(종합부동산세, 상속세, 증여세)보다 전세금을 먼저 받을 수 있도록 개정안을 마련 중입니다.
한편 세입자가 전세금반환보증보험에 가입하게 되면 전세계약 종료 시 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하더라도 보증기관을 통해 전세금을 손쉽게 되찾을 수 있습니다. 별도의 법적회수절차 없이 보험금만 청구하면 됩니다. 근래 들어 역전세난이 부각되면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 건수 역시 급증했고, 신규 가입금액 역시 전년대비 두 배 이상 늘었다고 합니다. 전세금반환보증보험이 역전세난의 해결책으로 주목받고 있는 것입니다. 다만 가입조건이 조금 까다로운 단점이 있습니다. 임대인 동의요건을 없애는 등 예전보다 가입조건을 완화시켰다고는 하지만 전세 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 가입대상 주택유형, 선순위채권규모에 따라 제약이 따르며 보증한도도 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.
전세 사기를 피할 수 있는 예방법에 대해 알아보자
최근 주택 시장 침체 및 역전세난과 맞물려 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 돌려받지 못해 낭패를 보고 있는 피해자들이 속출하고 있는데요. 관련하여 유형별 전세사기 사례를 살펴보고, 이에 대한 사전 예방책 및 사후 대응방안을 알아보겠습니다.
첫째, 전세인줄 알고 들어갔는데 월세로 계약
해당 물건을 다루는 부동산 중개인이나 관리인에 의한 이중계약형태가 전형적입니다. 주로 전세매물이 귀한 도심지 소형아파트나 오피스텔, 원룸주택에서 발생하며, 실상은 전세임에도 매물을 소개한 중개인이나 관리인이 집주인에게는 월세로 속여 계약서를 작성한 후 보증금 차액을 챙기는 수법이죠. 이 경우는 사후 대응방안보다는 사전 예방책이 중요합니다. 반드시 부동산 소유자인 집주인과 직접 만나 전세계약을 체결하고, 계약금·중도금·잔금 등 일체의 돈거래 역시 부동산 등기부등본상의 실소유자 통장으로만 진행해야 합니다.
둘째, 예고된 깡통주택에 전세로 들어가는 상황
보통 건축업자들이 분양이 잘 안 되는 신축빌라를 처분할 때 사용하는 방법인데, 비싼 전세가격으로 세입자를 받아들인 후 제3자에게 매각하는 방식입니다. 문제는 신축빌라의 경우 거래 사례가 없다 보니 제대로 된 시세를 알 수 없어 감정평가액이 부풀려지기 쉽다는 점입니다. 사실상 깡통주택으로 예고된 셈이죠. 만일 전세계약 만료 시점에 다른 세입자를 구할 수 있다면 다행이겠지만, 초기 전세금이 비정상적으로 높게 책정돼 세입자를 못 구할 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 사전 예방책으로는 전세 시세를 알기 어려운 매물은 가급적 피하되 부득이 입주를 원한다면 반드시 주택도시보증공사의 전세금반환보증보험에 가입해야 합니다.
셋째, 집주인의 배째라 상황
돌려줄 보증금이 없으니 맘대로 하라는 집주인을 만났을 때 생기는 일입니다. 입주물량 급증, 건물 노후화, 시세보다 비싼 전세금, 유해시설입지 등으로 마땅한 세입자를 구하지 못한 경우도 적지 않지만, 여하튼 만기가 됐음에도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면서 오히려 적반하장으로 나오는 악의의 집주인이라면 이 역시 넓은 의미에서 전세사기로 볼 수 있습니다. 이때 세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 ‘계약기간 만료에 따른 전세보증금반환’에 관한 내용증명을 보내는 일입니다. 그럼에도 집주인의 반응이 없다면 다른 방법을 사용할 수 있습니다. 직접 다른 세입자를 찾아 그 세입자에게 임차권을 양도하고 전세보증금을 받아가는 것입니다. 또 전입신고와 확정일자의 효력을 유지할 목적으로 ‘임차권 등기명령’을 신청하고 확인 후 이사 가는 방법, 최후의 수단이지만 ‘전세보증금 반환소송’을 진행해 받아내는 방법이 있습니다.
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