정부에서 집값을 잡기 위해 각종 부동산 정책을 발표하고 있는데 집값은 왜 이리 계속 바뀌는 걸까요? 요동치는 집값을 보고 있으면 지금이라도 사야 하는 건지, 더 기다려야 하는 건지 고민이 됩니다. 게다가 최근 전세사기에 대한 기사들을 보면 부동산 계약 잘 할 수 있을까 걱정될 수밖에 없습니다.
오늘은 어떻게 해야 현명하게 집을 사, 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
집값, 이제 다 오른 걸까?
앞으로 집값이 어떻게 될 지에 대한 답은 1986년부터 지금까지 우리나라 주택 매매가격지수와 전세가격지수에서 찾을 수 있습니다. 매매가격지수를 보면 중간에 가격이 내려가기는 했지만 꾸준히 상승하고 있는 알 수 있습니다. 게다가 정부의 부동산규제정책에도 불구하고 수도권과 5대 광역시 등 대도시를 중심으로 전국적으로 매매가격 상승 폭은 계속 증가하고 있습니다. 특히 아파트 상승세가 매우 높게 나타나고 있으며, 덩달아 연립주택과 단독주택의 가격도 상승했음을 알 수 있습니다.
집값, 왜 오르는 걸까?
부동산 가격이 오르는 데에는 여러 가지 이유가 있지만, 정부의 부동산 규제에도 불구하고 풍부해진 유동성과 초저금리의 영향이 가장 큽니다. 초저금리 시대로 돌입하면서 유동성 여유자금이 실물자산인 부동산 시장으로 계속 유입되었기 때문입니다. 은행에 돈을 예치해도 이자가 얼마 되지 않아 가격이 계속 오르고 있는 부동산 시장에 여윳돈을 투자했던 것입니다.
또 전국적으로 주택보급률은 100%를 초과하지만, 서울은 아직 부족한 상황이라는 것도 연관이 있습니다. 수도권과 5대 광역시 위주로 인구 쏠림 현상이 계속될 것으로 예측됩니다. 서울 인구는 점점 줄어든다고 해도 경기도 인구가 증가할 것으로 예상되기 때문입니다. 금리 인상으로 인해 집값이 하락하긴 했지만, 최근 기준금리가 동결되면서 부동산 시장이 다시 회복세를 보일 것으로 전망됩니다. 그러므로 집값 상승세는 아직 진행 중이라고 할 수 있습니다.
대출받아 집을 사도 괜찮을까?
주택을 살 때 저축으로 돈을 모아 사야 할지, 아니면 대출을 받아야 할지 고민이 됩니다. 과연 어떠한 방식이 더 좋을까요? 만약 소득 대비 상환하는 대출 원리금이 10~20% 이내라면 대출을 받아서 구입하는 것이 좋습니다. 최근 은행의 저축 금리와 대출 이자가 많이 떨어진 상태이지만 부동산의 가치는 최근 들어 급격하게 상승하고 있기 때문입니다. 그러나 대출 원리금이 20% 이상이라면, 소득 대비 대출상환액이 너무 많아지므로 상대적으로 저축이나 투자를 하지 못하고, 대출 원리금을 상환하는 데 어려움을 겪게 됩니다. 이러한 상황에서 만약 시장 상황이 안 좋아져 집값이 폭락하고 대출이자율이 상승하게 되면 이자 상한 시 어려움을 겪고, 이자 연체가 계속되면 결국 경매 처분을 당할 수도 있습니다. 그러므로 대출을 고민할 때에는 반드시 대출 원리금을 따져보고 결정해야 합니다.
청약 당첨 확률을 높이려면?
내 집을 마련하는 데는 크게 아파트 분양 시 청약해서 당첨되는 방법과 이미 지어진 주택을 구입하는 방법이 있습니다. 아파트 청약이 당첨되면 프리미엄이 붙어 큰 이익을 볼 수 있고, 이미 지어진 주택은 프리미엄이 반영되어 포함된 가격으로 구입해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 아파트 청약으로 마련할 수 있는 주택은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉩니다. 국민주택은 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 국가나 지원자치단체(LH공사, SH공사 및 지방공사)에서 건설하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 의미합니다. 민영주택이란 국민주택기금의 지원 없이 민간건설업자가 건설하는 주택과 국가, 지방자치단체 등이 국민주택기금의 지원 없이 공급하는 전용면적 85㎡을 초과하는 주택입니다. 청약에 당첨이 되었다면, 청약통장을 만들고 청약 조건 1순위를 갖추어서 원하는 주택에 분양을 신청해야 합니다.
가점제는 점수를 매겨 높은 점수로 당첨자를 가리는 것이고, 추첨제는 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 것입니다. 청약가점제는 민영주택 청약 시 동일 순위 내에서 경쟁할 때 우선권을 부여하는 기준입니다. 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점)에 따라 가점을 받아 최대 84점을 기준으로 높은 점수부터 청약 당첨의 기회를 얻을 수 있습니다.
부동산 계약, 이것만 기억하자!
주택 매매 계약이나 전, 월세 계약을 할 때에는 부동산의 신분증이라고 할 수 있는 등기부등본을 우선적으로 확인해야 합니다. 부동산 등기부등본은 대상 부동산의 현황과 소유권, 저당권, 전세권 등 권리 설정 여부를 기재한 공적 장부로, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인 및 발급이 가능합니다. 등기부등본은 표제부(부동산의 소재지, 지목 등), 갑구(소유권 및 소유권 관련 권리관계), 을구(소유권 이외의 권리관계)로 구성되어 있으며 부동산 계약 시, 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부등본상 소유자의 이름과 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
부동산 매매계약 시 주의할 점!
1. 주택 탐색 단계에서는!
주택담보대출이 필요하다면, 은행에서 대출이 가능한 금액, 금리, 상환 기간, 매월 상환 원리금 등을 확인해야 합니다.
교통과 주변 환경을 고려하고, 향후 가치상승이나 기대되는 후보지 선택해야 합니다.
2. 계약을 진행하기 전이라면?
공인중개사와 같이 방문해 주택의 현 상태를 파악하고, 오작동이나 파손이 있는 경우 계약서 작성 전까지 정상상태 회복 또는 후속 조치 요청해야 합니다.
등기부등본상에 사실관계와 권리관계 확인해야 합니다.
3. 계약서 작성할 때에는!
매도자의 신분증 확인해야 합니다.
중개대상물확인설명서, 등기부등본, 계약자 본인 여부를 확인해야 합니다.
등기권리증에 표시된 내용을 전부 기재해야 합니다.
특이사항에 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용을 기재해야 합니다.
저당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 때에는 해당 금액이 얼마나 남아있는지 금융기관으로부터 ‘잔고증명’을 받아서 확인해야 합니다.
미납 세금과 미납 공과금에 대한 처리 문제 논의 및 계약서에 기재해야 합니다.
4. 계약금을 거래할 때에는!
등기부등본상에 문제가 있는지 한 번 더 확인하고 계약금 송금해야 합니다.
돈을 송금할 때는 기록을 남기는 것이 좋으며, 반드시 현 소유자 통장으로 입금하고 매매계약금 영수증을 발급받아야 합니다.
대리인과 계약 시에도 대리인이 아닌 현 소유자의 통장으로 입금해야 합니다.
5. 계약 완료 후에는?
중개업자로부터 주택매매계약서, 중개대상물확인설명서, 공제증서 서류 수령해야 합니다.
매매에 의한 소유권이전 등기를 취득한 관할구청 등기소에 신청해야 합니다.
