부동산 규제지역 주택구입 시 알아두어야 할 꿀팁[부동산 이슈]

Posted by 함영진

(주)직방 빅데이터랩장

최근 6·17 '주택시장 안정을 위한 관리방안'과 7·10 '주택시장 안정 보완대책' 등

정부의 강도 높은 부동산 수요억제책이 연이어 발표됐습니다.

주요 내용은 다주택자와 부동산 단기거래자 등 투기수요에 대한 세제와 여신기준을 강화하고,

청약 당첨을 실수요자 위주로 관리하기 위해 각종 규제지역의 확대와 진입 허들을 높이는 대책이

핵심을 이루고 있는데요.

오늘은 가장 대표적인 규제지역인 조정대상지역과 투기과열지구,

투기지역의 부동산 정책을 통해 주택구입과 매각, 아파트 청약 시 주의할 점은 없는지 자세히 살펴보겠습니다.

| 조정대상지역, 다주택자의 부담 증가

조정대상지역은 주로 다주택자 양도소득세 중과와 아파트 청약규제가 집중되어 있습니다.

투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높거나 청약과열 및 분양권 전매행위가

성행하는 지역을 선정해 규제합니다.

이미 서울은 전 지역이 조정대상지역이고, 6·17대책을 통해 경기는 28개 시 3개군 전역(일부지역 제외)이,

인천은 8개구, 대전과 세종, 충북 청주시 일부가 추가로 지구 지정된 상태입니다.

세대주가 아니거나, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속하거나,

2주택 이상을 소유하면 아파트 청약 시 1순위 당첨이 제한됩니다.

7·10대책을 통해 '3주택자 이상이거나 조정대상지역 2주택자'는 종합부동산세 세율이

2021년 6월 1일을 기점으로 강화돼 과표 구간별 0.6%~3.2%인 세율이 1.2%~6%까지 중과될 예정입니다.

동시에 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세율도 추가 인상됩니다.

현재 조정대상지역의 2주택자는 기본세율(6~42%)+10%p, 3주택자는 기본세율+20%p 세율이 부과되고 있습니다.

내년 상반기까지 이들 지역 다주택자의 매몰 유도를 위해 보유세 부과시점(21.6.1) 이후

양도세 기본세율에 20%p~30%p씩 중과세율을 상향할 예정입니다.

규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정 이전 일부는 절세 출구를 찾아 매몰을 내놓거나,

배우자나 자녀에게 증여하려는 움직임이 본격화될 전망인데요.

내년 6월부터 보유세의 부담이 커질 예정인데다 조정대상지역의 다주택자는 먼저 파는 주택에 대한

양도소득세 부담이 크게 증가하기 때문입니다.

| 투기과열지구, 고가 주택에 대한 규제 강화

투기과열지구는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐

일정한 지역을 투기과열지구로 지정하는데요.

현재 서울 전역과 과천·광명·하남·성남 분당구 등 경기도 일부와

대구 수성구, 세종시 일부가 투기과열지구로 묶여 있습니다.

투기과열지구는 7월 28일부터 재개발,재건축조합 및 주택조합 등 민간택지 분양가상한제 적용이 본격화됩니다.

택지비와 표준형건축비·가산비를 기준으로 아파트 분양가 책정이 까다로워지면서

이전보다 분양가가 낮아질 전망입니다.

하지만 분양권 전매행위 제한 기간이 최대 10년까지 길어지며

단기 시세차액 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않아집니다.

투기과열지구와 투기지역은 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입 목적의 주택담보대출이 금지됩니다.

시가 9억원 초과~15억원 미만의 대출인 경우도 9억원 이하 구간은 LTV(담보인정비율)의 40%,

9억원 초과분은 LTV 20%로 구간을 나눠 고가주택의 구간별 대출액을 확 줄이고 있습니다.

한편 투기과열지구 내 재건축 정비사업은 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지돼

입주권을 자유롭게 사고팔 수 없습니다.

6·17 부동산대책이 발표되면서 투기과열지구, 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우

거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하게 했습니다.

투기과열지구 내에서는 주택 거래를 신고할 때 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 작성해야 하고, 

관련 증빙자료를 첨부해서 제출해야 합니다.

증빙자료를 통한 불법 증여와 대출규정 위반의심 거래를 집중 관리할 예정이기 때문인데,

적용 시기는 '부동산거래신고법 시행령'이 개정될 것으로 보이는 올해 9월부터입니다.

| 더 까다로워지는 주택담보대출

투기지역은 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있다고 판단되는 지역을 지정하는데,

국토교통부장관의 지정 요청 등에 따라 기획재정부 부동산가격안정 심의위원회 심의를 거쳐

기획재정부장관이 지정합니다.

현재 서울 용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·종로·중구·동대문·동작·서초·강남·송파·강동구 및

세종시가 투기지역으로 묶여있습니다.

투기지역 내 주택담보대출은 세대 당 1건으로 제한되고, 주택담보대출 만기연장이 제한됩니다.

1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우

양도소득기본세율에  10%p 가산세가 부과됩니다.

LTV·DTI(총부채상환비율) 모두 40%가 적용돼 주택담보대출을 억제합니다.

특히 7월 1일부터 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우,

무주택자는 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과되고,

1주택자는 6개월 내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입하는 의무가 부과됩니다.

이외에도 서울시가 잠실~코엑스 일대에 조성 중인 '국제교류복합지구' 인근 4개동(송파 잠실동, 강남 삼성동·청담동·대치동)은 토지거래허가구역으로 지정(지정기간 20. 6. 23 ~ 21. 6. 22)된 바 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정 시 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 땐 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해집니다.

특히, 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주 용으로만 이용해야 해 2년 간 매매·임대가 금지됩니다.

저금리 장기화와 풍부화 부동자금이 주택시장으로 유입되는 현상을 막고 시세차익용 단기거래나

부동산 과다보유를 방지하기 위한 정부의 규제책은 앞으로도 지속될 전망입니다.

오늘은 부동산 수요억제책에 따른 조정대상지역, 투기과열지구, 주택담보대출에 관해 살펴봤는데요.

규제지역별로 세금·대출·청약 관련한 정책내용을 꼼꼼히 살펴보는 시간이 되셨길 바랍니다.

다음에도 알찬 정보로 돌아오겠습니다 :D