집값 안정될까? 내집 마련할 수 있을까? 새 정부 첫 부동산 정책 톺아보기

 

지난 8월 16일, ｢국민 주거안정 실현방안｣이 발표되었습니다. 정권 교체 후 처음으로 발표된 이번 부동산 정책은 총 270만호 공급 및 재건축·재개발 완화, 안전진단의 완화, 교통망의 신속구축 등을 담고 있습니다. 새 정부의 첫 부동산 정책을 분석해보고, 내집 마련을 위해 관심을 가져야 할 정책이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

국민주거 안정 실현 5대 전략이란?

이번 ｢국민 주거안정 실현방안｣의 핵심은 향후 5년간 270만호 공급과 민간주도의 도심공급으로 요약됩니다. 기존 250만호 공급정책에 신규 물량 20만호를 확보하기로 했으며 민간 주도의 재개발·재건축을 활성화하기 위해서 신규정비구역 지정 촉진, 재건축부담금 감면, 안전진단 제도개선 착수, 민간도심복합사업 도입 등을 발표했습니다.

 

8.16 공급 대책, 3대 핵심 이슈

① 재건축 규제완화

이번 대책에 가장 기대가 높았던 부분은 재개발, 재건축 활성화를 위한 규제 완화 정책이었습니다.
재건축사업의 3대 규제는 구조안전진단, 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제인데 이번 대책에서는 구조안전진단 평가항목을 조정하는 방식으로 개선하고, 재건축 초과이익환수제는 부담금 면제금액 상향 및 부과율 구간 확대, 장기보유 실수요자 부담금 감면 방안이 담겨 있습니다.
다만, 분양가상한제 개편안이 빠져 있으며 구조안전진단은 연내 확정, 재초환 세부 감면안은 9월에 발표 예정이고 재건축이익환수법 개정을 해야 하는 부담이 남아 있습니다.

 

② 신규 공급물량 250만호 -> 270만호로 확대

기존 3기 신도시 등 250만호에 신규 택지 15만호와 기 정비사업 추가물량 5만호를 추가 공급하기로 했으며 생애최초 주택구입자 및 청년, 신혼부부 등을 위한 청년원가주택, 역세권 첫집도 총 50만호가 공급될 예정입니다. 또한, 임대와 분양을 혼합한 (가칭) 내집마련 리츠주택도 하반기에 도입됩니다.
이번에 발표된 270만호에는 1기신도시 추가 물량이 포함되지 않았습니다. 대통령공약집에는 1기 신도시 특별법을 통해 10만호를 추가 공급하겠다고 하였으나 마스터플랜 수립 시기가 2024년으로 미뤄지면서 물량이 빠진 것이 특이점입니다.

 

③ 민간 주도 구도심 공급확대

현 정부의 부동산 정책기조는 민간 주도의 공급량을 확대하고, 정부는 규제완화 등을 통해 지원만 하겠다는 취지입니다. 민간 주도의 공급속도를 높이기 위해 정비사업 전문개발기관인 신탁사 참여를 활성화하고 기존에 공공주도로 진행했던 도심복합사업을 민간에게도 허용되도록 확대하였습니다. 다만, 이를 위해서는 도시정비법 개정과 도심복합개발법 제정이 필요한 사항이라 실행까지는 다소 시간이 소요될 것으로 보입니다.

 

8.16 공급 대책, 실수요자가 눈여겨봐야 할 정책

이번 대책에서 청년층과 무주택 실수요자가 눈여겨봐야 할 정책은 ‘청년원가/역세권 첫집’, ‘내집마련 리츠주택’, ‘토지임대부 주택’ 등입니다.

 

① 청년원가/역세권 첫집

대통령 공약집을 통해 처음 공개된 청년원가, 역세권 첫집은 주변 시세의 70% 이하로 공급되는 공공분양주택으로 공개 시점부터 관심도가 높았는데 이번에 보다 구체화 되었습니다.
주요 내용은 청년원가와 역세권 첫집을 통합 브랜드화하고, 입지·수요 등에 따라 다양한 유형(도심 원룸‧소형, 신도시 중소형 등)으로 공급하는데 주택 구입자에게는 저금리로 장기대출(40년 이상)을 제공하고 의무거주기간(5년) 이후 공공에 환매 하면 매각 시세차익 70%만 수분양자에게 귀속하여 일부 공공성을 확보하였습니다.
세부 공급방안 및 금융지원 강화 방안 등을 담은 ‘청년주거지원 종합대책’은 9월 중에 발표하는데 입지가 우수한 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지 등에 중점 공급되는 만큼 청약이 가능한 대상들은 적극적으로 검토해볼만 합니다.
 

② 내집마련 리츠주택

내집마련 리츠주택은 일정기간(최장 10년) 임대 거주 후 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 주택인데 무주택 서민을 대상으로 분양가의 절반을 입주 시 보증금으로 선납하고 나머지 절반은 분양 전환 시 감정가로 납부할 수 있습니다.
물량은 시범사업 추진 후 시장 호응을 보고 확대할 예정인데 먼저 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 택지(6만호) 중 우수입지를 선택하고 재개발·재건축 사업의 일반 분양분의 전부 또는 일부를 리츠가 매입해 신모델로 공급하는 방안도 적극 검토합니다.
기존 임대 후 분양을 하는 주택은 분양 전환 시 주변 시세를 반영하여 분양가가 산정되기 때문에 시행사만 높은 차익을 가져가는 구조였으나 이번 내집마련 리츠주택에서는 분양 전환 시 감정가로 납부하는 것으로 보완한 만큼 입주 가능한 대상들은 적극적으로 검토해볼만 합니다.
다만, 이 제도를 도입하기 위해서는 ‘민간임대특별법’ 개정이 필요한 사항이라 본격적인 공급 시기는 불투명할 것으로 보입니다.

 

③ 토지임대부 주택

현재 운영되고 있는 토지임대부 주택은 환매주체 제한 등 엄격한 제도운영으로 공급 활성화에 한계가 있는데 이를 보완하기 위해 지자체 재량확대 등 제도운영 유연화를 위한 제도개선이 추진됩니다.
다만, 제도 개선을 위해서는 주택법을 개정해야하는 사안이라 내집마련 리츠주택과 더불어 구체적 시행 시기는 불투명할 것으로 보입니다.

 

최근 국내 주택시장은 금리 인상 기조와 최근 몇 년간 과도한 상승에 대한 피로감이 누적이 되면서 하향 안정세를 유지하고 있습니다. 이번에 발표된 공급대책에는 구체적인 실행 방안이 빠져있어 단기적으로 주택시장에 미치는 영향은 제한적이겠지만 계획된 공급물량이 현실화 된다면 중장기적으로는 주택가격 하향 안정에 기여할 것으로 보입니다.
청년층이나 실수요자 입장에서는 당분간 시장을 관망하면서 청년원가/역세권 첫집이나 내집마련 리츠주택 등의 공급시기에 적극적인 관심을 가져볼 것을 추천드립니다.

 

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.