취득세 줄이는 방법
아파트를 사고자 할 때 세금은 어떻게 내야 하지? 어떻게 하면 아파트를 좋은 가격에 합리적으로 구입할 수 있을까? 같은 많은 고민에 빠지게 됩니다. 오늘은 부동산을 사기 전 반드시 알아야 하는 세금 계획에 관해 이야기를 해보겠습니다. 아파트를 신규로 분양받은 경우에는 취득세를 줄일 수 있는 방법이 제한되어 있습니다. 이 경우 절세의 관건은 분양가를 낮추는 것인데 이는 사전에 결정되는 것으로 수요자인 개인이 분양가를 조절한다는 것은 어렵습니다. 그러나 중고 아파트를 사거나 개인이 분양하는 빌라 주택을 구입하는 경우에는 어떻게 마음먹느냐에 따라 세금 차이가 날 수 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 다주택자와 법인에 대한 취득세율이 최대 12%까지 인상되었기 때문입니다.
어떻게 하면 면제받을 수 있을까?
무주택자가 아파트나 연립주택 같은 소형 공동주택(40㎡(12평), 1억 이하인 규모)을 최초로 분양받아 취득한 경우에는 취득세를 면제받을 수 있습니다. 그리고 40㎡(12평) 이하인 기존 주택의 경우에도 취득가액이 1억 원 이하인 경우 취득세를 전액 면제받을 수 있습니다. 즉, 도시형 생활주택에서 많이 볼 수 있는 원룸형 주택을 취득한다면 취득세 없이 주택 취득이 가능합니다. 한편 소형 공동주택의 크기를 벗어나고, 주택가격이 6억 원 이하인 경우에는 1%의 세율이 적용됩니다.
2020년 7월 정부에서 종부세를 감화하는 한편 양도소득세를 대폭 올리면서 다주택자에 대한 종부세 세율 인상과 세부담 상한률이 크게 달라졌습니다. 종부세 세율이 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%까지 인상되는 한편, 2020년에 낸 보유세 대비 최대 2~3배까지 종부세를 인상할 수 있도록 했기 때문입니다. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 세금으로, 국내에 소재하는 건물과 토지 그리고 선박 및 항공기가 과세 대상입니다. 재산세는 과세 물건별로 ‘공시가격*공정시장가액비율’인 과세표준에 재산세율을 곱해 계산합니다. 공시가격이란 아파트는 기준기사, 토지는 개별공시지가, 단독주택은 개별주택가격을 말합니다. 공정시장가액비율은 일종의 과표 현실화 장치로 주택은 40~80% 사이에서 정부가 매년 결정하여 달라집니다. 재산세율은 과세 물건별로 다양한데 주택의 경우에는 과세표준이 6천만 원 이하까지는 0.1%, 6천만 원~1억 5천만 원 이하는 0.15%, 1억 5천만 원~3억 원 이하는 0.25%, 3억 원 초과는 0.4%입니다.
보유세 먼저 알아보기!
중앙정부가 부과하는 세금인 종부세는 재산세 과세 대상 중 주택 그리고 토지에 대해서만 과세합니다. 종부세는 과세 물건별로 ‘공시가격-종부세 과세 기준금액’에 공정시장 가액 비율을 곱한 과세표준에 종부세율을 곱해 계산합니다. 여기서 종부세 과세 기준금액은 주택과 종합 합산 토지는 개인별로 합산한 기준시가가 각각 6억 원과 5억 원, 별도 합산 토지는 80억 원을 말합니다. 따라서 주택의 경우 기준시가가 6억 원을 넘어야 종부세가 과세됩니다. 종부세 세율은 과세표준이 3억 원 이하까지는 0.5%, 3억 원~6억 원 이하까지는 0.8% 등 6단계 누진세율로 이루어져 있습니다. 다만 개인이 조정대상 지역에서 2주택을 보유하고 있거나 전국에 걸쳐 3주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 별도의 세율이 적용됩니다.
재산세의 경우 국민의 기초 생활과 직결되는 만큼 아주 낮은 수준에서 세금이 부과됩니다. 특히 기준시가가 6억 원이 안 된 주택의 경우, 과세 구조상 그리고 지방자치단체에서 감면을 적용하는 경우가 많으므로 세 부담이 크지 않습니다. 그러나 종부세의 경우 기준시가가 인상되거나 신규로 주택이나 나대지 등을 구입하면 종부세 부담이 클 수 있습니다. 따라서 부동산을 많이 보유한 사람들은 보유세가 얼마나 될 지에 대해 미리 알아보고 세금 부담 능력을 따져 보아야 합니다. 만약 부동산이 많아 보유세가 과중하다고 느낀다면 처분이나 증여 등의 방식으로 재산을 슬림화해야 할 필요가 있습니다.
재산세와 종부세 어떻게 줄일까?
재산세를 절세하는 방법은 다음과 같습니다. 개인 간 매매를 할 때에는 매도자 입장에서 재산세를 내지 않으려면 6월 1일 전에 잔금을 받도록 해야 합니다. 매수자의 경우 6월 1일 후에 잔금을 치르면 재산세를 내지 않아도 됩니다. 신축 건물에 대한 준공을 앞두고 있을 경우 준공 시점을 6월 1일 후에 맞추면 건축물이 완공되지 않았기 때문에 재산세를 내지 않아도 됩니다. 6월 1일 이후에 잔금을 치르면 시행사가 재산세를 내는 것이 원칙입니다. 다만, 장기간 잔금을 청산하지 못한 경우에는 입주자가 내는 경우도 있으니 세무 전문가를 통해 이를 확인하는 것이 좋습니다.
종부세의 절세법은 내가 1주택자인가 2주택자인가에 따라 달라집니다. 주택이 1채 있는 경우에는 기준시가가 11억 원 이하인 경우 단독명의와 공동명의는 동일합니다. 단독명의는 11억 원까지 비과세, 공동명의의 경우 12억 원까지 비과세되기 때문입니다. 따라서 이 경우 종부세를 감소시키기 위한 공동명의로의 전환은 불필요합니다. 그러나 기준시가가 11억~12억 원 이하인 경우 공동명의가 유리할 수 있습니다.
상황에 따라 공동명의 정하기
공동명의를 할 경우 최대 12억 원까지 종부세가 비과세됩니다. 그러므로 만약 기준시가가 12억 원을 초과하는 경우 분석을 통해 공동명의가 유리한지 따져볼 필요가 있습니다. 단독명의를 하는 경우 장기보유 세액공제 등을 받을 수 있으나, 공동명의를 한 경우에는 받을 수 없기 때문입니다. 단, 2021년부터 1주택 공동명의자는 단독명의 과세 방식 중 유리한 것을 선택할 수 있으므로 1주택자는 공동명의가 유리합니다.
주택이 2채 이상인 경우 먼저 종부세를 예측해보고 감당이 되지 않는 경우 주택 수를 조절해야 합니다. 현행 종부세는 개인별로 부과되어 초고가 2주택자의 경우 공동명의보다 1주택씩 보유하는 것이 유리할 수 있습니다. 공동명의도 각각 1주택으로 취급되기 때문에 두 채를 모두 공동명의로 가지고 있다면 각각 2주택자가 되어 중과세율이 적용될 수 있는 점을 유의해야 합니다.
