집 계약시 꼭 확인해야 할 서류! (등기부등본, 토지이용계획확인서, 건축물대장 열람 방법을 확인하자)

 

본격적인 이사철과 결혼시즌을 맞아 전, 월세 및 내 집 마련을 위해 동분서주하는 분들이 많아졌는데요.  부동산 거래 경험이 없는 사회 초년생분들 이나 신혼부부들은 무엇부터 어떻게 시작해야 할지 막막한 경우가 많습니다. 더군다나 언론에 보도되는 부동산 사기 계약 뉴스를 접하게 되면 '나도 설마 부동산 사기를 당하면 어쩌지?'라는 불안감이 생기기도 하는데요.

 

부동산 거래도 기본만 잘 챙긴다면 성공적인 거래를 할 수 있다는 사실! 오늘은 집 계약시 꼭 확인해야 할 필수 서류와 서류 열람 방법에 대해 알아보도록 할게요.

 

 

 부동산 거래시 꼭 확인해야 할 필수 서류

1. 부동산 등기부등본

대부분 집을 구할 때는 중개업자를 통해 구하는 경우가 많기 때문에 계약 할 때 꼼꼼하게 살펴보지 않고 계약서만 보는 경우가 많은데요. 계약 전 직접 '등기사항전부증명서(등기부등본)’를 살펴 본 뒤 전세보증금 등의 권리에 문제가 발생할 소지가 없는지 확인해야 합니다.

 

부동산등기부는 부동산에 관한 권리 관계 및 현황이 등기부에 기재돼 있는 공적장부로, 부동산의 주인은 누구인지 빚은 얼마나 되는지 확인할 수 있는 중요한 서류인데요. 대상 부동산의 지번, 지목, 구조 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정 여부를 알 수 있답니다.

 

 

등기부는 토지등기부와 건물 등기부로 나눠지고 표제부ㆍ갑구ㆍ을구로 구성돼 있는데요. 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 나와있으며 갑구에는 소유권 및 소유권에 관련된 권리관계 (가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등), 을구에는 소유권 외의 권리 관계 (저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)가 기재돼 있습니다.

 

 

대부분 집을 구할 때는 중개업자를 통해 구하는 경우가 많기 때문에 계약 할 때 꼼꼼하게 살펴보지 않고 계약서만 보는 경우가 많은데요. 계약 전 직접 '등기사항전부증명서(등기부등본)’를 살펴 본 뒤 전세보증금 등의 권리에 문제가 발생할 소지가 없는지 확인해야 합니다.

 

부동산등기부는 부동산에 관한 권리 관계 및 현황이 등기부에 기재돼 있는 공적장부로, 부동산의 주인은 누구인지 빚은 얼마나 되는지 확인할 수 있는 중요한 서류인데요. 대상 부동산의 지번, 지목, 구조 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정 여부를 알 수 있답니다.

 

 

등기부는 토지등기부와 건물 등기부로 나눠지고 표제부ㆍ갑구ㆍ을구로 구성돼 있는데요. 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 나와있으며 갑구에는 소유권 및 소유권에 관련된 권리관계 (가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등), 을구에는 소유권 외의 권리 관계 (저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)가 기재돼 있습니다.

 

 <이미지출처: 대법원 인터넷 등기소 홈페이지 화면 캡쳐>

 

 

 

등기부 등본은 계약시 중개업자가 뽑아주며, 대법원 인터넷 등기소(http://www. iros.go.kr)에서도 자유롭게 열람할 수 있는데요. 서류에서 꼭 확인해야 할 부분은 다음과 같아요.

<이미지출처: 한국투자자보호재단 홈페이지>

 

먼저 '표제부'에서는 부동산의 주소나 면적에 대한 내용이 나오는데, 여기에서는 계약서 상의 주소와 등기부등본상의 주소, 실제 거주할 집의 주소가 일치하는지 확인해야 해요. 집주인에게 여러 채의 집이 있는 경우, 간혹 거주하는 집과 계약서 상의 주소가 달라 문제가 발생하는 경우도 있기 때문이죠.

 

그리고 소유권에 관한 사항이 표시된 '갑구'에서는 계약 당사자와 계약서 상의 주인이 일치하는지 살펴봐야 합니다. 마지막으로 '을구'에서는 주택에 대해 담보 부채 등이 있는지 나와 있으므로 채무가 있는지 살펴봐야 하는데요. 이때 가장 중요한 것은 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 체크하는 것입니다. 

 

은행은 돈을 빌려주면서 원금과 이자를 합해서 채권최고액이라는 이름으로 저당을 잡게 되는데요. 대출 원금의 130%정도 됩니다. 보통 보증금과 대출이 집값의 60~70%를 넘는다면 집주인에게 대출을 우선 갚으라고 요구하고, 요구가 받아들여지지 않는다면 그 집은 피하는 것이 좋아요.

 

 

토지나 아파트, 연립주택 같은 집합건물의 부동산 등기부 등본은 부동산의 소재 지번, 집합건물의 동, 호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고 권리분석 또한 하나의 등기부 등본으로 할 수 있는데요. 단독주택일 경우에는 건물등기부등본 외에도 토지등기부등본도 같이 발급을 받아야 합니다. 토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 명확하지 않아 나중에 예기치 못한 피해를 당할 수 있기 때문이죠. 

 

또한, 부동산 매매계약을 한다면 계약을 체결하기 전 등기부 등본을 확인하고, 중도금을 납부할 때도 확인하고 잔금납부일 당일에도 다시 한번 발급받아 확인해야 합니다. 중간에 무슨 일이 생길지 모르기 때문입니다. 따라서 등기부등본은 다소 번거롭더라도 본인이 직접 발급을 받고 관련 사항들을 꼭 확인해 보시기 바라요.

 

 

2. 건축물대장

 

건축물대장도 꼭 확인해봐야 할 서류입니다. 건축물대장은 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등의 변동사항을 정리해 놓은 공적 장부로, 건축물의 소재와 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소와 성명 등을 등록해 상황을 명확하게 해 놓아 계약시 확실히 확인하고 넘어가야 할 서류라고 할 수 있어요.

<일반 건축물대장 / 이미지출처: 네이버 지식백과>

 

건축물대장에서는 내가 계약하는 집의 정확한 주소와 호수, 면적과 용도 등을 확인하면 되는데요. 이는 등기부등본에도 나오는 사항이지만, 그 원본이 건축물대장이기 때문에 따로 확인할 필요가 있어요. 만약 계약서상 주소와 호수가 정확하게 기재되어 있지 않았다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 한 푼도 받을 수 없을 수도 있으니 주의 해야 해요.

 

또한, 건축 위법사항 여부를 파악할 수도 있는데요. 주택에 무단으로 증축, 개축된 불법 건축물이 있다면, 추후에 관공서로부터 철거 대상으로 간주해 강제 이행금이 부과 될 수도 있으니 이 역시 꼭 확인해보고 넘어가야 합니다.

 

특히 최근엔 겉으로 보기에는 일반빌라처럼 그럴듯해 보이는 근생빌라를 주거용 건축으로 잘못 알고 계약하는 경우가 많은데요. 근생빌라의 경우 근린생활시설로 건축물의 용도가 상업용이므로 법적으로 주거의 용도로 사용할 수 없기 때문에 주거를 한다는 것 자체가 불법이기 때문에 건축물대장을 통해 건축물의 정확한 용도와 허가사항 및 불법적인 요소와 하자가 없는지 세심하게 검토해야 한답니다.

<이미지출처: 민원24홈페이지 화면 캡쳐>

건축물대장은 민원24 홈페이지(www,minwon.go.kr)에서 발급받거나 시,군,구청 지적과에서 발급받을 수 있어요. 건축물대장은 크게 일반 건축물대장과 집합건축물대장으로 구분이 되는데 열람을 원하는 건축물이 단독, 다가구 주택이면 일반건축물로, 빌라, 아파트, 상가 등은 집합 건축물 대장으로 보시면 됩니다.

 

 

간혹 등기부등본과 건축물대장상의 내용이 다른 경우가 있는데요. 이 경우 소유권에 관한 사항은 등기부가 우선이고, 지번, 구조, 용도, 면적 등은 건축물대장이 우선한다는 점 꼭 기억해두시기 바라요.

3. 토지이용계획확인서

 

내 집 마련을 위해 토지를 매입할 계획이라면, 건물을 살 때보다 더 신경 써야 할 부분이 많습니다. 일반적으로 등기부등본만 보는 경우가 많은데요. 토지의 미래가치를 분석하려면 토지이용계획확인서를 반드시 확인해야 해요.

 

<이미지출처: 토지이용규제정보서비스 홈페이지 화면 캡쳐>

토지이용계획확인서는 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로, 지역·지구 등의 지정내용과 행위제한내용, 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 내용을 담고 있어 토지 매입 시 가장 먼저 확인해야 할 사항이기도 한데요. 인터넷 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)을 통해서도 확인할 수 있답니다.

 

 

 

<토지이용계획확인서/ 이미지출처: 네이버 지식백과>

 

 

이 서류에서 확인해야 할 것이 바로 용도 지역인데요. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농업 지역, 자연환경 보전지역으로 나누는데, 여기에서 자연환경 보전지역은 투자 기간을 가늠할 수 없으므로 매입해서는 안 됩니다. 

 

도시지역의 땅은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 4개로 구분할 수 있는데요. 같은 주거지역이라 하더라도 종류에 따라 용적률이 달라지므로 꼼꼼하게 확인해 보는 것이 좋습니다. 또한, 도시지역이라 하더라도 개발제한 구역이 설정될 수 있으므로 개발제한 구역이 있는지 없는지, 군사 시설 보호구역은 아닌지, 문화재 보호 구역이 아닌지 살펴봐야 하며 입지할 수 있는 건축물의 종류와 높이 등의 제한부터 사용에 대한 내용도 확인해 봐야 합니다.

 

토지 모양은 가급적 정사각형 모양이 좋고, 집을 지을 경우에는 토지 경사도 및 방향을 확인해야 해요. 토지에 건축물을 올릴 경우 경사도에 따라 건축허가 여부가 달라질 수 있기 때문이죠.또 토지의 방향에 따라 건축물의 방향도 정해지는 만큼 토지의 방향도 반드시 체크해야 한답니다.

 

이러한 기본 사항들을 확인했다면 관련전문가와 함께 꼭 현장 답사를 해야 하는데요. 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 매입한 토지를 용도에 맞게 사용할 수 있는지 여부를 확인해보고 토지의 가격이 적정한지 다시 검토해 봐야 합니다. 또한, 매입한 토지에 묘가 있다면 토지 이용 시 제한이 따를 수 있고 이장 비용이 발생할 수 있으므로 잊지 말고 꼭 체크하시기 바라요.

 

 

 

 

오늘은 전세 및 월세, 매매 등 부동산 계약시 꼭 확인해야 할 서류와 서류 발급방법에 대해 알아봤는데요. 특히 비용 부담을 줄이기 위해 중개인 없이 직거래를 할 때에는 더더욱 관련서류들을 꼼꼼히 확인해보는 것 잊지 마시길 바라요:)