[부동산 트렌드] 상가 계약 전 체크! 헷갈리기 쉬운 ‘상가 임대차보호법’

 

Posted by 함영진
(주)직방 빅데이터랩장

 

점포와 가게 운용 시 큰 비용을 차지하는 상가임대차 문제는 임대인의 월세(보증금)인상 요구나 임대차 계약갱신 및 권리금 회수 등 다양한 부분에서 세입자를 괴롭히는 고민거리입니다. 상가세입자들이 현실에서 맞닥뜨릴 수 있는 헷갈리기 쉬운 주요 상가임대차 보호법을 사전에 확인하면 현명하게 대처할 수 있습니다.

 

임차인이라면 ‘대항력’을 갖춰라

 

 

상가 임차인과 임대인이 부딪히는 분쟁 유형은 ‘권리금’과 ‘임대차 기간’, ‘임대료 조정’, ‘수리비와 관리비’, ‘시설 원상회복’ 등 임대차 계약 유지단계에서 다양한 사례로 발생합니다. 하지만 계약하기 전과 계약체결 단계에서 주의할 점을 꼼꼼히 살핀다면 골치 아픈 분쟁을 미연에 방지할 수 있죠.

 

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📋 대항력
임차인이 상가 임대차 계약 완료 → 상가 인도 & 사업자등록 신청 완료
→ 다음날 제 3자에 대한 대항력이 생김

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우선 상가 계약 시, 임차인은 대항력을 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다. 대항력은 임차인이 제 3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말하는데요. 대항력이 없다면 최악의 경우 상가(건물) 소유자가 바뀌었을 때 아무 보상 없이 쫓겨 나갈 수도 있습니다. 임차인이 상가임대차 계약 후 상가(건물)의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음날로부터 제 3자에 대해 대항력이 생깁니다. 대신 임차인은 대항력을 갖출 당시 상가에 높은 가액의 저당권이나 가압류, 가등기 등의 선순위 권리설정이 없음을 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

더불어 확정일자*를 받음으로써 우선변제를 받을 수도 있습니다. 임차인은 우선변제권이 있을 때 상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는데요. 다만 경매의 환가대금보다 선순위 권리 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

 

 

만약 임차인 보다 앞선 선순위 저당권자가 경매를 실행할 경우 ① 세입자가 대항력을 갖추고 ② 확정일자를 받은 소액임차인이라면 최우선변제를 받을 수도 있는데요. 이때 소액임차인의 최우선변제는 선순위 저당권자의 담보물권 설정일(근저당 설정일)을 기준으로 합니다.

 

 

지역별로 법 적용 환산보증금의 소액보증금 한도는 3,000만 원~6,500만 원입니다. 환산보증금은 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말하는데, 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것으로 환산보증금 계산은 보증금+(월세X100)입니다. 현재 서울을 예로 들어보면 임차인이 환산보증금이 6,500만 원 이하일 때 최우선 변제를 받을 수 있는 범위에 속하고, 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2,200만 원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

 

보증금이 클 때는 ‘임차권등기’나 ‘전세권’ 설정

 

 

상가 환산보증금이 9억 원을 초과하면 사업자 등록을 하고 확정일자를 받아도 상가임대차법상 우선변제권 적용을 받지 못합니다. 이럴 때 임차인은 ① 임대인의 동의를 받아 임차권등기를 하거나 ② 임대인과 전세권설정계약 체결 후 전세권을 설정해 상가보증금을 보호받는 방법이 있습니다.

 

만약 해당 상가에 경매가 진행된다면 경매기입 등기일로부터 실제 소유권 이전까지는 상당한 시일이 소요될 수 있습니다. 이럴 경우 임차인은 월세를 내지 않고 임대차보증금에서 공제함으로써 반환받을 보증금을 최소화하는 방법도 생각해 볼 수 있죠. 이는 반환받을 보증금을 줄이는 전략입니다.

 

개인이 아닌 법인과 계약할 때 유의할 점

 

 

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<대표자와 직접 계약하는 경우>
✔ 법인등기부등본
✔ 법인 인감증명서, 법인도장
✔ 법인 대표자의 주민등록증

 

<직원과 계약하는 경우>
+ 소속 직원 대리인계, 소속직원 신분증

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요즘은 법인 소유의 상가가 많습니다. 법인 소유 상가를 임차하려고 할 때 법인의 대표자가 아닌 법인 소속 직원과 계약을 체결하게 되면 확인해야 할 서류가 있는데요. 법인 대표자와 직접 계약하는 경우에 법인의 적법한 의사에 의한 계약임을 증명하기 위해서는 법인등기부등본, 법인 인감증명서와 법인도장, 법인 대표자의 주민등록증으로 대표자 진위를 확인해주세요. 대표가 아니라 직원과 계약할 때는 소속 직원 대리인계와 소속직원 신분증도 확인합니다.

 

법인 인감을 직접 날인하지 않고 ‘사용 인감’을 사용할 때는 이에 대한 법인 인감 확인이 필요합니다. 법인이 소유 부동산을 매도하거나 임대하는 경우, 법인이 법인 인감증명서의 법인 인감을 직접 사용하게 되면 일반적으로 논쟁의 여지가 없습니다. 하지만 사용 인감을 날인할 경우는 적법한 사용 인감 사용인지 확인이 필요합니다.

계약하기 전 한 번 더 생각해 보자

 

 

임대인과 상가 임대차 계약을 체결하고 집에 와서 생각해보니 성급히 결정한 것 같아서 임차인이 계약을 해제 하고 싶은 경우가 있을 텐데요. 양 당사자가 임대차 계약을 체결하게 되면 일단 그 효력은 유효합니다. 일방 당사자가 해약할 수 있는 권리를 유보하는 등의 특별한 경우가 아니라면 임차인이 일방적으로 계약을 해약 할 수 없습니다. 상대방이 계약 해제에 동의하지 않는다면 계약을 해제하거나 지급한 계약금을 반환 받기는 어려울 것으로 보입니다.

 

 

임대차 관련 법규나 주의사항을 미리 숙지한다면 자신의 권리를 스스로 지켜 임대차와 관련한 억울한 일을 예방할 수 있습니다. 임대인과의 분쟁이나 경매 등 만에 모를 상황이 발생할 때 발 빠르게 대응할 수 있다는 점에서 상가 임대차 분쟁 예방효과도 기대해 볼 수 있습니다.