매매는 감소, 전세는 증가! 코로나19가 불러온 주택 시장의 다양한 변화 [부동산트렌드]

 

 

 

Posted by 함영진
(주)직방 빅데이터랩장

 

코로나19가 우리 생활의 많은 부분을 바꾸고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장도 예외는 아닌데요. 특히 주택시장에 미치는 영향은 만만치 않을 것으로 예상됩니다.

 

| 고가 아파트 거래량 감소하고 가격 약세도 뚜렷

 

 

 

아파트 거래량과 아파트 실거래가 추이도 약세

 

우선, 전국 아파트 거래량(신고일 집계 기준)은 3월 이후 다소 감소한 모습입니다. 2월 8만 7,642건에서 3월 7만 9,615건으로 9.1% 감소했습니다.

 

아파트 실거래가 추이(계약일 집계 기준)도 4월 들어 약세를 보입니다. 4월 19일 기준 전국은 3.3㎡당 842만 원을 기록해 3월 1,065만 원에 비해 20% 하락했죠. 같은 기간 서울은 2,502만 원에서 2,410만 원으로 3.6% 떨어졌습니다.

 

서울 9억 원 이상 고가 아파트도 거래량 급감하는 추세
실수요 목적의 중저가 주택거래는 비중 증가

 

특히 서울은 9억 원 이상 고가 아파트와 15억 원을 초과하는 초고가 아파트의 거래비중(계약일 집계 기준)이 4월부터 급감하는 추세가 또렷합니다. 9억 원 초과~15억 원 이하 거래는 11.47%에서 5.49%로 급감했지만, 6억 원 이하 거래비중은 3월 56.8%에서 4월 68.7%로 11.9% 증가했는데요. 중저가 주택보다 주로 고가 주택 거래의 타격이 큰 것으로 보고있습니다.

 

대출규제와 함께 6억 원 이상 비(非)규제지역 주택거래의 자금조달계획서 제출 등 주택 거래 전반의 신고가 강화된 것을 원인으로 볼 수 있습니다. 또한 코로나19로 경기침체 우려가 짙어지며 시세차익 및 투자목적의 고가주택 거래가 주춤한 모습입니다.

반면 줄어든 거래 속에서도 실수요 목적의 중저가 주택거래는 6억 원 이하 거래 비중 증가로 이어졌습니다. 투자목적의 주택구매가 급감하고, 실수요 위주의 중저가 거래로 제한되며 한동안 비(非)규제지역과 호재를 찾아 이동하던 수도권 지역의 풍선효과도 잦아들 전망입니다.

 

| 전세 거래 증가하고 하반기 가격 오름세 이어질 전망

 

한편 한국감정원의 전국 아파트 전셋값 변동률은 3월 기준 1.1%를 기록 중입니다. 지난 2년간 아파트 입주량(71만 7,547세대)이 상당했고 올해도 평년수준의 입주량(27만 739세대)을 기록할 것으로 기대되는데요. 그 때문에 극심한 전셋값 불안 양상으로 전이되지는 않을 테지만, 전셋값 오름세는 하반기에도 지속될 수 있다고 보고 있습니다.

 

상반기 코로나19로 미뤄진 결혼(한해 약 23~25만 쌍 혼인)수요가 하반기 임대차 수요 증가로 이어질 수 있습니다. 경기 위축이나 시장 불확실성으로 내 집 마련(자가 이전)이 감소하면 임대차 시장 수요 증가에 영향을 줄 수 있기 때문이죠.

 

 

| 아파트 분양시장, 식지 않는 청약열기

 

 

 

 

코로나19 감염 우려로 사회적 거리두기와 언텍트(Untact) 문화가 확산되며 현장 마케팅의 타격을 예상했던 아파트 분양시장은 오히려 지난해보다 청약열기가 뜨겁습니다. 4월 기준으로 전국 1순위 청약경쟁률은 38.8 : 1로 지난해 14.5 : 1보다 치열하지만, 청약미달률은 18%로 작년 22.8%보다 낮아졌습니다.

 

서울지역의 공급은 코로나19의 피해를 줄이려는 건설사들의 분양 시기 조율과 민간택지 분양가상한제 시행 시기 연기(7월 28일 시행)로 대기수요가 많은 여름으로 대거 순연됐습니다. 또한 규제지역들은 강력한 전매규제로 신축주택의 유통매물이 줄면서 청약수요가 꺾이지 않고 있습니다.

 

2008년 글로벌 금융위기 당시 16만 호를 넘어섰던 미분양 재고가 현재는 4만 호대 수준으로 안정화 되었는데요. 2천만 명을 훌쩍 넘긴 청약통장 가입자가 아파트 분양실적 호조에 지지대 역할을 하는 것으로 보입니다.

 

청약 대기수요의 지역별 선호에 따른 국지적 양극화는 있겠지만 연내 45만 호 공급 중 4월 말 기(旣) 공급물량이 3만 7천 호에 그치는 만큼 당분간 아파트 분양시장의 선방은 이어질 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

코로나19로 인한 부동산 시장은 과거와 다른 흐름을 보일 수 있습니다. 경제성장 경로의 불확실성이 높아진 만큼 상당한 자산이 투입되는 부동산 매입은 당분간 관망이 필요한 시점입니다. 거시경제 여건, 지역별 수급 사항, 금리, 유동성, 개발 호재, 부동산 정책 등 앞으로 시장에 영향을 줄 주요 변수들을 꼼꼼히 살펴 변화에 맞춘 시장 접근을 고려해야 할 때입니다.