2021년 주택시장 전망과 바뀌는 제도 [부동산 트렌드]

 

 

Posted by 함영진

㈜직방 빅데이터랩장

 

2020년 하반기에 수도권과 세종시 등은 주요지역을 중심으로 전세매물 부족 현상 및 전세가 상승을 보였는데요. 실제 한국감정원의 2020년 아파트 전세가격 변동률을 살펴보면 세종 41.45%, 울산 12.22%, 대전 10.50%, 수도권 5.62% 등 일부지역은 전국 평균(4.82%) 보다 높게 상승했습니다.

즉 신혼부부 등 새로 전셋집을 구해야 하는 사람들은 2021년 주택임대차 시장의 가격전망과 주거지 마련에 예민해질 수밖에 없게 된 것인데요.

 

 

| 전·월세 값, 2021년에도 오를까?

 

 

2021년에도 전·월세가격의 오름세는 유지될 것으로 전망됩니다. 임대료의 직접적 통제를 통해 임차인의 교섭력을 높일 주택임대차 3법 개정과 월세이율 상한 하향조정(4%->2.5%)이 단행됐기 때문입니다.

 

하지만 재계약 갱신사례가 늘면서 전세 매물 출회가 줄어드는 데다 저금리 현상이 장기화되며 보증부월세로 바뀌는 추세도 꾸준한 상황으로, 민간의 임대주택 공급원 역할을 했던 아파트 매입 임대사업자 폐지와 다주택자 수요억제책이 본격화되며 여분의 임대차 공급물량도 감소할 것으로 예상됩니다.

 

 

분양시장도 수도권 3기 신도시 사전예약과 민간택지 분양가상한제 실시 등으로 한층 선호가 높아졌는데요. 아파트 당첨을 위해 무주택 자격을 유지하려는 움직임은 전세가격 불안의 또 다른 원인이 되고 있습니다.

 

수요에 비해 공급이 못 따라가는 아파트 입주량 감소도 원인으로, 2021년엔 22만 4,595호로 전국 아파트 입주물량이 2020년 26만 7,513호보다 16% 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 같은 기간 서울(-40%), 광주(-55.8%), 울산(-46%) 등지는 2020년보다 2021년 입주물량이 40% 이상 감소하며 전세가격 상승이 지속될 가능성이 높습니다.

 

 

| 매매시장 과세부담에 거래량 줄고, 가격은 보합 전망

 

 

지난 2020년 6~7월 매달 5만여 건 이상 거래됐던 수도권 아파트 매매거래량이 정부의 강력한 수요억제책인 6·17~7·10대책 이후 8~9월 연속 2만여 건대로 거래량이 감소했습니다. 하지만 집값과 전세가가 동반 상승하는 상황 속에 저금리를 이용해 주택구매에 나섰던 20~30세대의 패닉바잉(공황구매)이 완전히 진정된 것은 아니라고 판단되는데요.

 

 

2020년 1월 4.3%를 기록했던 20대의 아파트 구입은 9월 5.09%로 증가했고, 30대는 25.92%에서 29.48%로 3.56%p 거래비중이 늘어났습니다. 부동산 세금 강화와 대출 규제로 거래량은 감소했지만 부동산과 주식을 대체할 만한 대안 투자처가 많지 않기 때문인데요.

 

거래량 감소 속 아파트 매매가 보합 현상은 2021년 상반기까지 이어질 것으로 예상됩니다. 단기거래자 및 다주택자의 양도세 추가 세율 중과와 종부세율 인상은 2021년 6월 실시됩니다.

 

종부세의 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%p씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 2021년엔 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%∼6.0% 세율로 인상될 예정인데요.

 

 

규제지역 다주택자 양도세 중과세율도 늘어날 전망이라 다주택자의 주택추가 구매는 상당량 줄어들 전망입니다. 그러나 중저가 지역의 가격 키맞추기로 주택 거래량이 감소해도 주택가격이 조정되지 않는 현상이 지속되고 있어 당분간 주택가격은 보합세를 유지할 전망입니다.

 

과세부담으로 2021년 상반기 시중에 거래 가능 매물이 일부 나올 것으로 기대되지만, 증여 등의 퇴로가 있어 매물이 나오더라도 2주택자 이하 보다는 3주택자 이상에서 제한적인 매물 출회가 예상됩니다.

 

 

이때는 비규제지역이나 입주물량 감소로 인한 매매·전세가격 상승이 동반되고 있는 지역을 주목할 만한데, 지역별 수요 양극화 속에 중저가 가격 및 저평가 지역의 선방이 예상되므로 역세권과 입주권(분양권) 및 5년 이하 신축 위주로 살펴보면 좋습니다.

 

 

| 분양시장의 바뀔 제도 살펴보기

 

 

아파트 매입가격 고공행진 속에서 가격 허들이 한껏 높아진 재고시장만 보기보다는, 분양시장으로 선택 폭을 넓히는 방법도 좋은데요. 최근 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 소득요건 완화를 위한 관련 법령 개정절차가 착수되어, 빠르면 2021년 1월부터 소득요건 불 충족으로 특별공급 기회가 박탈됐던 무주택 실수요자들의 분양시장의 진입문턱이 한결 낮아질 전망입니다.

 

특히 신혼부부 특별공급 중 민영주택의 경우, 도시근로자 월평균 소득 140%(맞벌이 160%) 이하인 신혼부부까지 특별공급 청약기회가 확대됩니다. 세전(稅前) 소득으로 3인 이하 가구의 경우 140%는 월 778만 원, 160%는 월 889만 원 수준이다. 현재, 민영주택 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하이며, 6억 원 이상 분양주택에 생애최초로 주택을 구입하는 경우에 한해 130%(맞벌이 140%) 이하까지 완화 적용되었습니다.

 

 

공공분양주택은 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 소득요건을 130%(맞벌이 140%)로 완화하되, 물량의 70%를 기존 소득요건인 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부에게 우선 공급할 계획입니다.

 

아울러 완화되는 물량(30%)에 대하여는 소득, 자녀 수, 청약저축 납입횟수 등에 따른 점수가 높은 순으로 선정하고 있는 기존의 입주자 선정방식을 보완해 추첨제를 도입한다. 즉, 운에 의한 당첨도 기대할 수 있게 됐습니다.

 

생애최초 특별공급의 경우, 기존 소득요건을 충족하는 자에게 공급물량의 70%를 우선 공급하고, 잔여 물량(30%)에 대하여는 소득 요건을 대폭 완화해 공급합니다.

 

 

현재 공공분양주택과 민영주택의 생애최초 특별공급 소득요건은 각각 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하와 130% 이하이나 앞으로 공공분양주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 소득요건이 완화됩니다.

 

2021년 하반기는 수도권 3기 신도시 사전청약이 본격화되며 분양시장의 기대감이 높은 상황인데요. 비교적 소득수준이 높은 맞벌이가구에게도 분양시장 특별공급의 허들이 낮아진 만큼 바뀐 제도를 잘 숙지해 내 집 마련에 활용해보시면 어떨까요? 행복한 한 주 되세요. :D