[재테크 Talk] 서울 VS 지방 집값 양극화, 어느 지역에 투자해야 할까?

최근 집값 흐름은 마치 롤러코스터 같습니다. 2021년까지 미친 듯이 오른 집값은 2022년 하반기 가파른 금리 인상으로 폭락했습니다. 이에 정부는 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 나머지 규제지역들을 전면 해제하는 1.3 대책을 발표하였고, 이후 거래량이 조금씩 늘어나면서 하락률을 낮출 수 있었는데요.

 

그렇다면, 이제 집값 하락은 끝난 걸까요? 또한, 수도권과 지방 부동산을 동일선상에서 봐도 괜찮을지, 집값에 대한 다양한 이야기를 전해드리겠습니다.

부동산 하락장, 원인은 무엇일까?

먼저 최근 부동산 시장을 살펴보면, 2022년 하반기 집값이 하락하기 시작했습니다. 전문가들은 그 이유를 2015년부터 2021년까지 급등한 집값의 피로감으로 인해 떨어지게 된 거라 예상했는데요. 금리의 영향도 있었습니다. 작년 하반기부터 금리가 가파르게 오르면서 전세 대출 이자 부담으로 전세 수요가 월세로 전환되자, 버팀목 역할을 하던 전셋값이 떨어진 거죠. 그러면서 집값도 함께 하락하게 되었습니다.

본격적으로 집값이 하락한 2022년 10~12월엔 매매보다 전셋값 하락이 더 컸습니다. 이로 인해 전세금을 돌려주지 못하게 되면서 급매를 내놓는 현상이 일어났고, 서울 아파트 거래량이 2020~2021년 보다 1/5 수준으로 떨어졌습니다.

출처: 한국부동산원(2022년 5월 ~ 2023년 5월 전국 매매 및 전세 상승률 추이)

최근 조금씩 반등하는 추세이지만, 상승세가 계속 이어질까요? 본격 대세 상승으로 이어지기에는 역부족으로 예상합니다. 이유는 인플레이션에 따른 화폐가치가 하락했기 때문인데요. 금리 인상과 전세 하락으로 발생한 1차 하락은 사실상 마무리가 되었지만, 하락장이 완전히 끝난 것은 아닙니다.

2차 하락 후 상승장이 온다!

2008~2009년 글로벌 금융위기가 발생하면서 집값은 폭락했지만 6개월 후 다시 반등하였습니다. 이것이 1차 하락이었는데요. 1차 하락 후, 2~3년 동안 등락을 거듭하면서 보합세를 유지하던 집값은 2012~2013년 다시 한번 크게 하락했습니다. 2차 하락이 온 거죠. 그럼 왜 이런 현상이 일어난 걸까요?

 

원인을 알기 위해선 주택거래 상황을 봐야 합니다. 부동산 거래는 매도자와 매수자 간 협의로 결정됩니다. 집주인인 매도자는 당연히 비싼 가격을 받고 싶지만, 집을 사려는 매수자는 최대한 싸게 사고 싶죠. 매도자, 매수자 간 줄다리기는 어느 한쪽이 져야 거래가 늘어나는데, 다수의 매도자는 1차 하락으로 떨어진 가격을 받아들일 마음의 준비가 되지 않았습니다. 그러나 2~3년 동안 부동산 가격이 오르내리며, 희망 고문을 겪고 나면 집값 상승에 대한 기대감은 꺾이고 대출이자 부담에 지쳐 더 이상 버티지 못하고 급매물을 던지는 경우가 많습니다. 이때 2차 하락이 일어나는 것이죠.

수도권 내에서도 집값 양극화 발생?!

그런데 이러한 하락장이 지역별, 아파트별 하락 폭의 차이가 크다는 점입니다. 서울 부동산 양극화라는 말 들어보셨나요? 지난 10~12월 집값이 하락하는 시점의 강남 등 인기 지역은 고점 대비 -10, -20% 정도 하락했습니다. 반면, 노원구 같은 외곽지역은 -30% 이상 폭락하였는데요. 강남 3구 안에서도 하락 차이가 상당했습니다. 서초, 강남구에 비해 송파구 하락이 컸고, 같은 강남구라 해도 반포 새 아파트나 재건축 기대감이 높은 압구정은 신고가가 나왔지만, 그렇지 못한 아파트는 -30% 이상 하락하였습니다.

서울보다 더 하락한 수도권 지역?!

그럼 서울이 아닌, 경기도나 인천의 수도권 지역은 어떨까요? 서울보다 더 하락했습니다. 고점 대비 -30% 이상 하락이 많았고, 인천 송도나 경기도 동탄 등 2020~2021년 상승 폭이 컸던 지역의 일부 아파트는 고점 대비 -50%까지 폭락하기도 하였습니다.

 

단기 급등에 대한 피로감과 위험관리 차원에서 똘똘한 한 채 선택과 집중 현상이 두드러지면서 상대적으로 경쟁력이 낮은 지역이나 아파트를 매물로 내놓은 것인데요. 1월 이후 위축된 심리가 조금씩 살아나면서 하락폭이 줄어들고 있지만, 소득 대비 여전히 높은 집값과 금리 불확실성이 제거되지 않아서 언제든지 다시 하락으로 전환될 수도 있는 만큼 당분간 이런 양극화 현상은 불가피할 것으로 전망합니다.

서울 VS 지방 양극화, 중요한 건 ‘부동산 흐름’

서울과 같은 수도권이 아닌 지방 부동산 현실은 더 약세 지역으로 꼽힙니다. 인구 밀집도, 경제 규모, 집값 탄력성, 주택 공급률, 주택구입수요 범위 등 모든 면에서 수도권 부동산보다 지방 부동산은 선택과 집중에서 밀리는데요.

 

부동산 흐름을 보면, 집값이 상승장일 땐 서울 집값이 대폭 상승하기 때문에 틈새 대안으로 지방 아파트에 많은 투자수요가 유입되면서 지방 아파트도 집값이 오릅니다. 하지만 집값이 내릴 가능성이 커지면 투자자 입장에서는 조금이나마 더 경쟁력과 가능성이 높은 지역의 아파트로 선택과 집중을 합니다. 그렇기 때문에 현재와 같이 상승장이 아닌 시점에선 서울과 지방 부동산 양극화가 생길 수밖에 없죠.

이러한 현상을 ‘저수지 이론’이라 부릅니다. 저수지에 비가 오지 않으면 외곽부터 물이 마르며 수위가 낮아지다가, 가뭄이 지속되면 마지막까지 남아있던 중심지도 물이 말라 버리죠. 반대로 비가 오면 중심지부터 물이 차기 시작해 점점 외곽으로 물이 차 올라가는데요. 집값 흐름도 동일합니다. 저수지처럼 집값이 하락하면 외곽지역부터 먼저 떨어지고, 하락세가 지속되면 결국 중심지도 떨어지는 거죠. 반대로 집값이 회복할 때는 중심지부터 먼저 상승을 한 뒤 서서히 외곽지역으로 상승세가 확산됩니다.

부동산 투자 지역, 절대 강자는 없다!

서울을 포함한 수도권과 지방의 부동산 양극화는 하락장에서 나타나는 특징으로, 투자는 무조건 수도권에 해야 한다고 말할 순 없습니다. 먼저 내리고 늦게 내리거나 먼저 오르고 늦게 오르는 순서만 있을 뿐 영원히 오를 수도, 내릴 수도 없습니다. 즉, 서울만 무조건 부동산 가격이 많이 오르지 않는다는 말이죠.

 

우리가 서울 집값이 많이 오른다고 생각하는 이유는 절대 집값이 높아서 같은 10%가 올라도 많이 오른 것처럼 느껴지기 때문입니다. 부동산 투자에 있어 가장 중요한 건 흐름입니다. 1차 하락 후에는 오히려 덜 떨어진 지역의 아파트보다 먼저 더 많이 떨어진 아파트가 유리고요. 반대로 2차 하락까지 왔다면 바닥을 지나는 과정이기에 다음 상승장을 기대하면서 먼저 오래 상승하는 핵심지역에 관심을 가지는 것이 좋습니다.

성공적인 부동산 투자 방법

출처: 한국부동산원(2006~2023년 서울과 전국 아파트 실거래가 지수 비교)

수도권과 지방은 시차를 두고 움직이기 때문에 타이밍만 존재할 뿐, 절대 승자는 없습니다. 집값의 움직임을 잘 읽어야 하죠.

 

위 그래프는 2006년에서 2023년까지 서울과 전국 아파트 실거래가 지수를 비교한 그래프인데요. 서울은 인구밀도가 높고 개발될 땅이 없어, 입주 물량 영향도 제한적이고 수요와 공급의 불균형이 큰 것은 분명한 사실이지만, 그렇다고 지방과 비교하여 천정부지 차이가 나지 않습니다. 같은 소비도시인 서울과 부산 대구의 집값은 시차를 두고 적정수준을 유지하고 있죠. 서울 집값이 큰 폭으로 상승하여 매매가격 차이가 벌어지면 향후 서울 집값 조정장이 올 때 부산 대구 아파트 가격은 다시 회복하면서 그 격차를 줄입니다. 한마디로, 서울과 지방 아파트 가격 차이가 크게 벌어지면 지방이 저평가되었다고 할 수 있을 것이고, 반대로 갭이 줄어들면 서울 아파트시장이 저평가라 할 수 있죠.

수도권과 지방은 한배를 탄 동반자입니다. 한쪽으로 사람이 너무 몰리게 되면 배가 뒤집어지기 때문에 이를 완화하고자 반대쪽으로 이동하게 되죠. 그러니, 부동산 투자 시 수도권 vs 지방만 놓고 고민하지 마시고, 꼭 흐름과 그 지역의 특성을 파악하여 현명한 투자에 성공하시길 바랍니다.