부동산 시장으로 한 발짝 다가가는 부동산 용어를 알아보자.

재테크에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 부동산이 아닐까 싶은데요. 수천만 원에서부터 수억 원에 달하는 부동산! 그만큼 신중하게 접근해야겠죠?

 

특히 사회 초년생 분들이라면 매매나 임대할 때 계약서 작성하는 법부터, 기본적인 부동산 규칙에 대해 알기 힘든 경우가 많습니다. 따라서 부동산 관련 용어들을 미리 알고 있는 것이 좋은데요. 그래서 오늘은 부동산 시장의 흐름을 알기 위해 꼭 알아야 할 용어부터 부동산 계약 관련 용어까지! 간단하고 쉽게 정리해 봤답니다. 그럼 행복한 :D와 함께 알쏭달쏭 어려운 부동산 용어들에 대해서 살펴볼까요?

아는 만큼 보이는 부동산! 알아두면 좋은 부동산 용어

3월 들어 부동산 시장이 본격적인 성수기를 맞았지만 늘어나는 가계 부채 관리를 위해 지난달부터 시행한 주택담보대출 심사 강화 정책으로 인해 주택 거래가 감소했다는 분석이 나오고 있습니다. 하지만 이런 부동산 시장의 조정기간을 기회로 여기며 틈새공략을 노리는 투자자들 또한 늘어나고 있는데요.

 

섣부른 투자보다는 시장 분석과 함께 기본부터 철저하게 준비하는 것이 좋겠죠? 역시 가장 관심 있게 지켜볼 만한 것은 주택이라고 할 수 있는데요. 주택 투자를 위해 알아야 할 기본 용어들에 대해 알아볼게요.

부동산 경매 / '공매'와 '경매'는 어떻게 다를까?

고소득자가 아닌 평범한 직장인이라면 누구나 관심을 가져봤을 부동산 경매! 부동산 경매란 정부 기관인 법원이 직업 나서서 채무자의 부동산을 팔아 채권자에게 빌린 돈을 돌려주는 법적인 절차입니다. 여기서 채무자는 돈을 갚을 의무가 있는 사람이고, 채권자는 돈을 돌려받을 권리가 있는 사람을 의미하는데요. 

 

이러한 부동산 경매의 가장 큰 장점은 바로 시세보다 싸게 부동산을 살 수 있다는 것이랍니다. 비교적 싸게 사서 비싸게 팔 수 있기 때문에 높은 수익을 기대해 볼 수 있는 것이죠. 그래서 많은 직장인들이 부동산 경매에 도전하는 것인데요. 정확한 정보를 모르면 오히려 손해를 볼 수도 있어 꾸준한 공부와 경험이 밑바탕 되어야 한답니다.

 

부동산 경매에 대해 익히기 위해선 먼저 부동산 경매의 종류에 대해 알아야 하는데요. 부동산 경매는 크게 공매와 법원 경매로 나눌 수 있습니다.

 

'공매'는 한국 자산관리공사가 주체가 되어 공적기관에 의해 이루어지는 경매이며, 법원에 의해 이뤄지는 경매는 우리가 흔히 말하는 '경매'를 의미하는데요. 법원 경매는 또다시 강제 경매와 임의 경매 등으로 나눌 수 있답니다. 강제 경매는 강제로 집행 할 수 있는 권한(집행권원) 에 의해 신청되는 경매이며, 임의 경매는 담보권(근저당권, 전세권 등) 에 의해 신청되는 경매에요. 어렵게 느껴질 수 있지만 강제 경매는 절차가 복잡해서 쉽게 취소가 안되고, 임의 경매는 비교적 취소가 쉽다는 차이가 있답니다.

 

 

공시지사, 기준시가

 

<이미지출처: 부동산 공시가격 알리미 홈페이지>

부동산 관련 뉴스를 통해 자주 접하는 용어! 공시지가와 기준 시가는 과연 무슨 뜻일까요? 먼저 공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월1일을 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말합니다. 공시지가는 다시 국토해양부장관이 발표하는 표준공시지가와 시, 군, 구에서 발표하는 개별공시지가로 나눌 수 있는데요. 

 

표준공시지가는 대표성, 중용성, 안정성, 확정성이 있는 표준지를 선정하여 가격을 측정한 것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 선정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말 합니다. 이러한 공시지가는 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종 공사 등에 있어서 보상의 기준이 되기도 한답니다. 

 

반면 기준시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용면적 165㎡(약 50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말하는데요. 국세청에서 평가, 고시하는 기준 시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정해 고시한다는 점이 특징입니다. 따라서 어떤 아파트의 기준시가가 10억원이라면 그 금액에 토지, 건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이에요. 기준시가는 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일에 공시돼요.

전용면적 , 공급면적

우리가 보통 주택의 면적을 이야기할 때는 10평, 30평, 50평 이런식으로 표현하는데요. 부동산 뉴스를 보거나 부동산 관련 정보를 보면 전용면적과 공급면적에 대해 다루고 있는 것을 보실 수 있어요. 도대체 전용면적은 무엇이고, 공용면적과 공급면적은 각각 무엇일까요?

 

먼저 전용면적이란 아파트 같은 공동주택에서 각 세대가 독립적으로 사용하는 면적으로, 해당가구의 구성원들이 전용으로 사용할 수 있는 실면적이라고 할 수 있습니다. 즉, 공용적으로 사용하는 공간(계단, 엘리베이터, 복도 등)을 제외하고 한 세대에서 사용하는 방이나, 거실, 화장실, 주방, 창고 등을 모두 포함한 실제 거주 공간인 것이죠.

 

또한, 전용면적은 해당 주택의 크기나 면적의 기준이 되기 때문에 반드시 '등기부등본'상에 기재되게 되어 있으며, 세금을 산정하는 기준이 되기도 합니다. 이러한 전용면적은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 내부면적으로 계산하며, 발코니의 경우 전용면적에 포함되지 않고 서비스 면적으로 별도로 분리해요.

 

반면, 공급면적은 보통 '우리집 oo평이야'라고 할때 말 하는 넓이로, 전용면적에 계단, 엘리베이터, 복도 등 주거 공용 공간의 면적을 포함시킨 면적이라고 할 수 있어요. 다시 말하면 '전용면적+공용면적=공급면적' 이 되는 것이죠.

 

따라서, 주택을 구입할 때 30평 크기의 아파트를 산다고 가정하면, 실제 거주하는 공간은 30평이 아니며 여기서 주거공용 면적을 빼야 진짜 거주 할 공간, 즉 전용 면적을 알 수 있게 된답니다. 아파트를 예로 들자면 보통 전용면적이 59㎡라면, 공급면적은 약 79㎡정도로, 24평정도 크기라고 볼 수 있어요.

 

또한, 서비스 면적이라고 부르는 기타공급면적도 있는데요.  발코니라고 부르는 곳이 바로 이에 해당합니다. 이 곳은 전용면적이나 공급면적에 포함되지 않기에 말 그대로 서비스 면적 으로 보면 되는데요. 이 공간이 넓을 수록 집이 더 넓다고 할 수 있겠죠?

 

참! 또 한가지 알아두어야 할 것이 있는데요. 베란다와 발코니를 구분하지 않고 쓰는 경우가 많은데 이 두 공간은 엄연하게 다른 의미라고 할 수 있어요.  발코니는 거실을 연장하기 위해 내어 단 공간을 말하며 건물 밖에서 보면 외부로 돌출돼 있는 모습인데요. 반면, 베란다는 아래층과 위층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 것으로, 건물 밖에서 봤을 때 돌출된 부분이 없다는 것이 특징이랍니다.

 

 

등기부 등본

<등기부 등본 인터넷 발급 가능 페이지/ 이미지 출처: 인터넷 등기소 홈페이지>

부동산 매매계약 및 임대차계약등을 하기 위해 우선적으로 거쳐야 하는 단계가 있죠! 바로 부동산 등기부 등본을 확인해 보는 것인데요. 등기부 등본이란 부동산에 관한 건물, 토지 권리의 관계, 이동 등 권리 현황이 기재되어 있는 공적인 장부로, 쉽게 말해 어떠한 부동산이 처음 생겼을 때부터 지금까지 어떤 일들이 있었는지 적혀져 있는 이력서라고 생각하면 돼요. 

 

 

등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 크게 세 부분으로 나눠져 있는데요. 표제부에는 그 부동산 대상물의 소재 및 표시에 관한 내용으로 토지사항으로는 소재지, 지번 지목, 면적 등이 표기돼 있고  갑구에는 부동산 소유권자 및 소유권과 관련된 권리 관계에 관한 부동산 등기사항이 표기돼 있어요. 흔히 부동산을 매입할 때 일반적으로 계약금이나 잔금을 입금할 경우 계좌의 예금주와 등기상의 소유자 이름이 같은지 확인하는 자료로 활용되죠. 또한, 소유권 관련된 관리관계 확인 시 가등기, 가처분, 가압류, 경매개시결정등기 등을 확인할 수 있는 중요한 항목이랍니다.

 

마지막으로 을구에는 소유권 이외의 권리관계로 근저당권과, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등이 표기돼 있습니다. 매매 등의 계약 시 반드시 확인해야 하는 부분인데요. 쉽게 말해서 해당 부동산에 빚이 얼마나 있는지 나타내주는 항목이랍니다.

 

 

저당권, 근저당권

그렇다면 또 다시 궁금증이 생기게 되죠. 을구에 표기돼 있는 저당권, 근저당권은 무엇을 의미하는 말일까요? 부동산의 기본 상식이지만 제대로 아는 사람은 많지 않은데요. 저당권과 근저당권을 잘 이해해야 전세 등의 계약 시 보증금을 떼이지 않을 수 있답니다.

 

돈을 빌릴 때 채무자는 채권자에게 보통 담보를 제공하는데요. 이를 저당권(물건에 대한 권리) 설정이라고 합니다. 주로 부동산 거래에 쓰이는 이 용어는 근저당권과 유사한 개념이라고 할 수 있는데요. 엄밀히 따지자면 차이가 있어요. 저당권은 돈을 빌려주는 대신 제공된 부동산에 대해 후 순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 권리로, '우선 변제권'이라고 합니다. 

 

A가 급한 사정으로 인해 집을 담보로 B에게 1억원을 빌렸다고 가정을 해 볼게요. 이 경우 B는 A의 주택에 1억원에 대한 저당권 설정을 한 것인데요. 이 때 돈을 갚을 날자를 지정하기 때문에 A는 그 기간까지 자신의 집에서 살 권리가 있습니다. 하지만 만약 A가 지정한 날짜까지 돈을 갚지 못한다면 저당권자인 B는 별도의 소송 절차를 거치지 않고 곧바로 경매를 신청해 자신의 돈을 변제 받을 수 있답니다. 저당권은 이처럼 채권 보전과 회수를 편하게 할 수 있어 말소 기준권리 중 대표적인 권리로 꼽힌다고 할 수 있죠.

 

 

한편, 근저당권이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 저당권과 달리 담보채권은 장래에 증감, 변동하는 불특정한 채권이므로 현재 채무가 없어도 저당권이 성립하며, 한 번 성립한 채권이 변제되어도 차 순위의 저당권 순위가 승격하지 않는 점이 보통 저당권과 다릅니다. 이것을 설정할 때는 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액을 등기해야 해요.

 

즉 쉽게 말하면, 근저당권은 장래의 증감, 변동하는 채권을 담보하는 것으로 확정금액이 아닌 채권 최고액을 등기로 기입하게 되어 있습니다.  저당권은 현재의 채무액이 등기되는 반면 근저당권은 채무자와 채권최고액을 함께 기입하도록 되어있는 것이죠. 

 

효력은 보통 저당권과 같으나, 채권액이 많아도 약정된 최고액 이상의 우선 변제권이 없는데요. 이러한 특성 때문에 근저당권은 상거래 하는 사람이 상품을 공급받는 계약을 하거나, 계속적으로 어음을 할인하여 쓴다는 계약을 할 때 상대에게 자기 부동산을 근저당 잡히고 상품을 안정되게 공급받는데 활용합니다.

 

 

지금까지 부동산 시장의 틈새 공략과, 부동산 재테크를 위해 꼭 알아야 할 기본적인 부동산 용어에 대해 살펴봤는데요. 부동산 용어를 잘 이해할 수록 부동산 매매에 대한 어려움이 조금 더 줄어든다는 점! 잊지 마시고 정확한 의미를 꼭 파악해두시기 바라요:)

참고자료

부동산용어사전, 방경식, 2011.5.24

맘마미아 월급재테크 실천법, 맘마미아 지음, 2015.9.30

네이버 지식백과, 건축용어 사전