[재테크 Talk] 부동산 2차 하락 시그널 미리보기!

 

지금까지 우리 주택시장에서 단기적으로 하락을 한 경우는 대부분 주택시장의 외부 변수에 의한 경제적인 충격이었습니다. IMF와 금융위기, 카드사태와 같은 경우입니다. 장기 하락의 경우는 대부분 공급에 의한 하락입니다. 그 예가 수도권 중심으로는 1기 신도시, 2기 신도시에 공급이 집중적으로 이루어졌을 때이며, 광역시 중심으로 보아도 대부분 장기 하락은 공급이 충분하게 되었을 때입니다.
 
시장 전망을 할 때 단기적인 전망을 할 것인지, 장기 전망을 할 것인지에 따라 이번 하락 이후에 시장 판단이 다를 수 있습니다. 그럼 22년 7월 이후 시작된 하락의 원인은 무엇일까요? 대부분은 금리상승에 의한 하락으로 판단하고 있는데요. 우리나라 외에 주요 선진국은 거의 모든 나라에서 비슷한 시점에 하락했기 때문이죠. 그럼, 금리 인상은 우리 주택시장에서 어떻게 가격 하락에 영향을 미치는지, 이로 인해 2차 하락이 올 수 있을지 함께 알아보도록 합시다.

부동산 수요를 움직이는 두 가지 요소

먼저 우리 주택시장에서 수요를 움직이는 중요한 두 가지가 포인트가 있습니다. 하나는 주거이고 하나는 수익률입니다. 주거와 수익률(자산 상승)에서 가장 중요한 역할을 하는 것이 공급과 금리인데요. 주거는 실수요자들의 선택이며, 수익률은 투자자가 선택하는 환경과 조건이 되기 때문이죠. 공급과 금리는 수요의 선택에서 중요한 역할을 하지만 큰 차이가 있습니다. 금리는 수익률에는 영향을 주지만 주거를 해결하지는 못합니다. 그래서 금리 인상은 단기적으로는 수익률을 떨어뜨려 매매가 하락을 불러오지만 반면 공급이 충분히 되지 않으면 실거주에 의해서 전월세가 상승하며 이는 수익률을 높이는 환경을 조성하게 됩니다.
 
이번 하락기에서 금리상승은 시장에 어떻게 영향을 주었을까요? 우리 주택시장에서 가격을 만들어 가는 구조를 이해하셔야 합니다. 주택시장에서 매가 상승은 임대료 상승에 영향을 받습니다. 전세가 주류 임대의 형태인 우리나라 주택시장에서는 전셋값 상승이 매매가격 상승으로 연결되는 구조입니다. 금리와 연결된 있는 월세 수익률의 변화 그리고 월세를 전세로 전환하는 전월세 전환율이 요구수익률입니다. 우리나라는 장기적으로 등락은 있었지만 금리는 하향으로 내려가는 환경이었기에 장기적으로 전세의 상승으로 이어졌고 전세의 상승이 다시 매가 상승으로 연결되는 환경에 있었습니다.

부동산 1차 하락의 원인은?

전월세 전환율을 기준으로 실제 예를 통해서 전세의 변화와 매매가격의 변화를 알아보겠습니다. 전국 기준으로 2013년 기준금리가 2.5%일 때 전월세 전환율이 7% 정도였으며, 2020년 기준금리가 0.5%일 때 전월세 전환율은 4.5%로 시장에서의 요구 수익률이었습니다.
그럼 위 내용을 기준으로, 월세 100만 원/전세가율 50%로 가정하여 금리 변화에 의한 요구수익률 변화에 따라 매매가격이 어떻게 상승, 하락했는지 살펴보겠습니다. 먼저 월세 100만 원을 기준으로 2013년의 전월세 전환율이 7% 일 경우, 월세를 전셋값으로 전환하면 전셋값은 171,420,000원이 됩니다. 전세가율을 50%로 가정하면 매매가격은 342,840,000원이 됩니다. 2020년은 전월세 전환율이 4.5%까지 떨어지면서 전셋값은 266,600,000 원이 됩니다. 여기에서 전세가율 50%를 가정하면 매매가격은 533,200,000원으로 금리에 의한 요구수익률의 변화만큼 매매가격이 상승하게 됩니다.
 
위의 예와 같이 이론적으로 금리의 변화로 시장의 요구수익률인 전월세 전환율이 변동하는 만큼 전세와 매매가격에 영향을 주게 됩니다. 금리 변화를 통한 시장의 요구수익률의 변화가 다시 매가를 움직이게 하는 거죠.

전국 기준 아파트 실거래가 지수로 다시 한번 확인해 보면, 2013년에서도 2020년까지 실거래가 지수가 최고 +55.3% 상승하였습니다. 반면 2020년에서 2013년까지는 -16.6% 하락하였는데요. 이는 위에서 얘기한 요구수익률의 변화로, 금리 변동에 의해 시장의 요구 수익률에 맞춰 전세와 매가의 변동이 구조적으로 연동된다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 금리 변동이 부동산 하락의 원인이라 해도 과언이 아니죠.
 
✔시장 가격을 만드는 구조는?
부동산 시장에서 가격을 만들어 가는 구조에서 때로는 정책에 의해 혹은 공급량에 의해 시장의 변동성을 더욱 크게 만들게 됩니다. 지난 정부는 다주택자를 규제하는 정책을 펼쳤습니다. 특히 양도세 중과로 매도하지 못한 다주택자분들이 금리 상승기의 위기에 몰려 시장에서 요구하는 수익률보다 더 낮은 가격으로 매도하게 됩니다. 이러한 환경에서 전국 대부분의 도시가 낮은 가격대의 급매물들이 나오게 되고 급매물들이 빠르게 소진되면 다시 시장의 요구수익률에 맞게 매매가격이 형성되게 됩니다.
 
이처럼 금리의 변동에 의해서 공급의 변동성, 때로는 전세의 변동성에 의해서 매매가격이 움직이게 됩니다. 이번 금리 상승으로 인한 매가 하락은 부정적인 측면보다 긍정적인 측면이 더 많다고 판단합니다. 오랜 상승은 자산 거품을 만들어 내며 시장의 건정성은 점차 잃게 됩니다. 금리 상승은 이러한 부실을 떨쳐 내는 좋은 기회이기도 합니다. 전국적으로 급매들이 출연하고 정리되는 과정이 과도하게 올려놓은 자산 가격을 제자리로 돌려놓는 효과도 있습니다.

2차 하락 시그널 미리보기

 

매매가격 하락을 위해 할 수 있는 방법으론 금리 상승과 신규 공급량 확대입니다. 금리가 상승하면 요구수익률이 올라가면서 시장은 매매가격 하락에 영향을 주게 됩니다. 신규 아파트 공급량을 충분히 늘린다면, 당연히 물건이 많아지면서 전셋값 상승을 안정되겠죠. 누적된 공급량은 전세 물량을 충분히 시장에 쌓이게 하며, 전셋값을 안정시키는 역할을 하게 됩니다.
 
하지만 전셋값 안정은 전세가율을 떨어뜨리게 되고, 투자자 유입을 차단하게 됩니다. 높은 매매가격과 낮은 전셋값은 낮은 전세가율을 만들고, 높은 매매가격은 실수요를 줄이게 되면서 투자자를 불러오지 못하게 됩니다. 전세가율이 낮아지는 때는 실수요와 투자수요가 동시에 줄어드는 시점인데요. 지난 과거를 돌아보면 수도권은 2009년 하락으로 들어가는 시점에 전세가율은 42% 정도 수준으로 떨어졌고, 2023년 현재 전세가율은 59% 정도로 높은 수준에 있습니다. 우리 주택 시장은 과거보다 재고 주택이 늘어나며 성숙한 단계로 점점 들어가게 되었습니다. 이러한 이유로 과거 보다는 높은 전세가율에서 하락을 만들 가능성이 매우 높습니다. 만약 2차 하락이 오게 된다면, 수도권 시장의 경우 전세가율 50% 이하로 떨어는 시점이 하락의 시그널일 수 있습니다.

2차 하락, 정말 올까?!

✔첫 번째, 매매 거래량
평균 거래량보다 낮은 거래량으로는 지속적인 상승이 이어질 수 없습니다. 매매 거래량은 거래가 이루어지고 후행해서 나오는 통계입니다. 때문에 앞으로 더 많은 거래량이 나올지는 알 수 없죠. 그래서 하락이다 혹은 상승이다 라는 것을 단기 매매거래량으로는 판단하기 매우 힘듭니다. 올 1월부터는 평균 이하의 매매 거래량으로도 지속적인 상승으로 이어지고 있기 때문에 지속적으로 매매 거래량을 확인해 보는 게 필요합니다.
 
✔두 번째, 매도 물량
최근 매도 물량이 급격히 늘어나고 있습니다. 매물량이 많다 혹은 적다는 기준을 무엇으로 할 것인지는 정확하지 않습니다. 이는 현재 늘어나고 있는 매도 물량이 많은 것인지, 아닌지 판단하는 기준이 없다는 것이지요. 전국 지역에 있는 도시들의 매도 물량이 늘어나는 것을 비교해 보면 매매 물량이 늘어나고 있음에도 상승하는 곳도 많이 있습니다. 매도 물량이 늘어난다고 반드시 하락으로 간다는 결론을 내리기도 힘듭니다. 그러니 매도 물량에 따라 2차 하락을 파악하기엔 어려움이 있죠.

이처럼 현재의 부동산 시장은 외부에서는 금리 인상 그리고 내부에서는 공급 부족과 매도 물량 증가 또 매매거래량 감소와 같이 혼란스러운 시장이 이어지고 있습니다. 결국 부동산 시장은 주거라는 본질을 해결하는 과정에서 일어나는 시장환경의 변화에 따라 상승과 하락으로 이어지는 것입니다. 혼란한 시기일수록 상승과 하락이라는 자산 상승에 초점을 맞추는 것보다는 오랫동안 주거의 만족도가 높은 곳을 선택한다면 이후에 다시 찾아올 자산 상승이 주거 만족보다 클 것으로 생각합니다.