[재테크 Talk] 부동산 재테크, 이것부터 알고 시작하자!

 

정부 정책, 팬데믹 등으로 인해 부동산 가격이 폭등했을 때, 부동산 시세가 안정되지 않아 더 큰 혼란이 야기됐었습니다. 그럴 때마다 ‘도대체 국가는 이런 수요도 하나 예측하지 못하고 뭐 하고 있는 거지?’란 생각 많이 하실 텐데요.

 

하지만 부동산 수요 예측은 정말 어렵습니다. 학자들과 같이 전문가 사이에서도 부동산 수요를 예측함에 있어 명확한 개념조차 없으며, 그 기준이 천차만별이기 때문인데요. 내로라하는 전문가도 수요 예측에 어려움을 느끼는 이유는 무엇일까요?

 

 

주택 수요 증감에 영향을 미치는 요인

이를 알기 위해 제일 먼저 알아야 할 부분은 주택 수요 증감입니다. 주택 수요 증감은 인구수와 가구 수, 가수요에 따라 큰 영향을 미칩니다. 인구수에 따른 주택 수요 증감 원인을 먼저 살펴보자면, 인구가 증가하면 주택이 더 필요한 것은 말할 필요도 없습니다. 그러나 세 명이 사는 집에 네 명이 살 수도 있으므로, 인구의 증가가 정확하게 선형적 비례로 주택 수요의 증가로 이어진다고 볼 순 없죠.

 

다음으로 가구 수 증감은 인구 증가보다 주택 수요 증가에 영향을 끼치는데요. 이유는 한 집에 한 가구가 사는 핵가족 양식이 확고하게 자리를 잡았기 때문이죠. 과거 농경 사회에서처럼 한집에 여러 세대와 여러 가구가 모여 사는 대가족제도에서라면 가구 수 증가와 주택 수요 증가가 선형적 관계로 이어지지는 않습니다. 대가족제도에서는 가구 수가 늘어도 여전히 한집에 같이 살 수도 있으므로, 가구 수 증가가 일어나도 그것이 곧바로 주택 수요 증가로 이어지지 않죠.

 

 

일자리 증가와 인구 증가의 상관관계

추가로 일자리 증가도 주택 수요 증가에 영향을 미칩니다. 일자리 증가는 일하는 사람의 숫자가 늘어나는 것을 의미하죠. 그럼 도시에 인구가 유입되기 마련인데요. 이때 노동 인구와 함께 부양 인구가 동반되면, 일자리가 10만 개가 늘어나도 인구 증가는 그 이상이 될 수 있다는 의미입니다.  일자리 증가에서 유의할 점은 일자리에 따른 인구 유입이 100% 외부 유입으로 발생하는 것이 아니라는 점입니다. 일정 부분은 기존의 내부 인구에 의해 충당될 수 있는 거죠. 일자리 증가에 따른 주택 수요 증가를 가늠하기가 쉽지 않은 이유가 바로 이러한 것인데요. 일자리 증가분에서 얼마만큼의 비율이 기존 인구에 의해 충당되는지를 살펴봐야 하는데, 이걸 가늠할 수 있는 체계적인 방법이 확실치 않습니다.

 

실수요 VS 가수요, 차이점은?

실수요란?

인구수 증가, 가구 수 증가, 일자리 증가로 인해 특정 지역에 신규 주택 수요가 생기는 것을 실수요라고 합니다. 그럼 이러한 실수요를 매달 예측하면 부동산 안정을 잡을 수 있을까요? 아닙니다. 실수요에 부응하기 위해 가구 수, 인구수, 일자리 증가를 월 단위로 분기 단위로 예측할 필요는 없습니다. 일자리 수 증가를 예측해 주택을 미리 공급한다는 것은 쉬운 일이 아니기 때문이죠.

 

그렇다고 아예 불가능한 일은 아닙니다. 일자리 수가 늘어나고 그에 따라 주거 단위의 수가 증가한다는 것은 쉽게 파악되므로, 시간 차이만 두면 수요에 부응할 수 있습니다. 즉, 실수요는 은밀하게 증가해 갑작스럽게 폭발하는 양태를 보이지 않습니다. 또, 실수요의 구매 행태 특성상 시기를 기다릴 줄 안다는 점 때문에 수요 증가 상태를 의도적으로 무시하지 않는다면 얼마든지 수요에 부응할 방법이 있습니다.

 

가수요란?

그렇다면 가수요는 무엇일까요? 집의 수요에 영향을 미치는 요인 중 가수요를 빼놓아서는 안 됩니다. 하루아침에 인구가 천만 명에서 이천만 명으로 늘지 못하는 것처럼, 인구수와 가구 수 그리고 일자리 수는 발생이 점진적으로 일어납니다. 이러한 증가는 어느 정도 예측이 가능한데요. 점진적으로 변화하는 경우 추세를 파악할 수 있고, 통계적으로 매우 유의미한 수준으로 추세에 의한 미래 예측이 가능하기 때문이죠.

 

반면 가수요는 전혀 다릅니다. 가수요는 폭발적으로 발생하죠. 예를 들면, 2019~2020년간 서울 평균 아파트 거래 건수가 28.7%이고, 전국 평균은 29.3%였습니다. 그런데 강서구의 아파트 거래 건수 증가량은 100.7%였죠. 이렇게 한 지역에서만 거래량이 급증한 부분을 가수요라고 볼 수는 없지만, 이를 통해 가수요에 대한 정의를 엿볼 순 있습니다. 단기간에 거래량이 급증하면 가격이 오르게 됩니다. 이유는 주택시장에서는 가격이 오르면 더 사는 현상이 종종 목격됐기 때문인데요. 이러한 현상을 가수요라고 합니다.

 

가수요는 추격 매수를 부른다?!

그럼 가격이 떨어질 때까지 기다렸다가 아파트를 구매하면 될까요? 그럴 수 없습니다. 가수요로 인해 아파트 가격이 급등한 지역은 사람들이 비싼 가격에도 구입하기 급급한데요. 이러한 현상을 추격 매수라고 합니다. 사람들은 주택 가격 상승 시기를 여러 번 맞으면서, 가격이 오른 주택은 쉽사리 가격이 내려가지 않는다는 걸 경험했기 때문이죠.

 

 

주택 구매 시 달라지는 수요 축적 기간

흔히 거주를 위한 구매 수요를 실수요라고 부르고, 수익을 위해 구매하는 행위를 가수요라고 부릅니다. 두 가지 수요는 각기 다른 구매 행태를 보이지만, 때로 서로에게 영향을 받는데요. 실수요가 가수요에 영향을 미칠 수도 있고, 반대로 가수요가 실수요에 영향을 미칠 수도 있죠. 실수요와 가수요는 구매 행태상 이와 같은 차이를 보이기도 하지만, 전반적으로 볼 때 유사한 점도 많습니다.

 

실수요든 가수요든 먼저 주택을 구매할 수 있는 구매력이 확보되어야 하고, 구매력이 확보된 뒤 구매 시기를 모색해야 합니다. 구매력이 확보된 구매자가 미래의 적당한 구매 시점을 모색하면서 기다리는 동안 실수요와 가수요를 포함한 수요는 축적됩니다. 하지만 실수요가 축적되는 기간과 가수요가 축적되는 기간은 상대적으로 차이가 있습니다. 실수요는 가격 상승의 혜택을 좀 덜 보더라도, 혹은 반대로 가격 하락의 위험이 조금 있더라도 언제까지나 구매를 미루지는 않는다는 점입니다. 가수요 축적 기간에 비해 실수요의 축적은 장기적이지 않고, 실수요는 예측 불가능한 상태에서 어느 날 갑자기 폭발적으로 튀어 오르는 모양새로 증가하지 않습니다. 실수요 증가는 기본적으로 주택을 필요로 하는 단위의 증가가 원인이 되는데, 이런 증가는 인구 증가와 가구 수 증가와 같이 매우 예측할 수 있는 형태로 나타나기 때문이죠.

 

부동산 시세, 어떻게 파악해야 할까?

그렇다면 부동산 정책을 정밀하게 시행하기 위해 가수요와 실수요에 대한 명확한 진단과 두 사이의 확실한 구분은 언제쯤 가능해질까요? 사실 명확히 구분 짓는 건 어려울 수밖에 없습니다. 그 이유는 가수요에 자극받아서 실수요자가 움직이는 경우가 많기 때문인데요. 주택 가격이 비싸지면서 장래의 가격이 내려갈 수도 있겠지만, 그때까지 기다리기보다는 값이 더 오르기 전에 무리해서라도 집을 사는 것이 좋겠다고 판단되면 실수요자들도 움직입니다. 여기에 ‘똘똘한 집 한 채’를 기대하는 수요가 가세하면 이와 같은 수요는 순수하게 가수요인지, 혹은 실수요인지 모호한 상황이 될 수밖에 없죠. 이들이 실제로 주택을 구매해 거주를 목적으로 한다는 것을 생각하면 실수요에 가깝다고 볼 수 있지만, 경제학적 정의를 가져다 사용하자면 마음 편하게 가수요라고 정의할 수 있습니다. 경제학에서는 장차 값이 더 비싸질 것을 우려해 구매하는 행위를 가수요라고 부르기 때문입니다.

 

주택 가격 폭등의 시작은 언제나 가수요입니다. 이런 가수요는 구매력을 확보하고 오랫동안 구매 시점을 탐색하면서, 구매력을 갖춘 계층이 집단적으로 동시에 시장에 참여해 가격을 인위적으로 상승시킬 수 있을 것이라고 판단하는 시점에 시장으로 뛰어듭니다. 가수요를 축적하고 있던 계중 모두가 ‘이제는 값이 오를 거라고 생각할 거야’라고 판단한다면 시장에 참여하여 주택을 구매하게 됩니다. 이쯤 되면 실수요조차 그 성질이 가수요화되는 거죠.

 

 

부동산에서 실수요와 가수요를 구분하여 안정감 있는 부동산 시세가 형성되길 기대하는 것은 아직 쉽지 않아 보입니다. 만약 특정 시점에 부동산 시세가 안정되어 있다면, 이는 운 좋게 가수요가 촉발되지 않고 있는 시점일 것입니다. 앞으로 우리가 부동산 가격 폭등 내지 폭락의 시점을 예측하는 가장 합리적인 접근은 가수요가 시장에서 유발될까 여부를 판단하는 데 있습니다. 그러니 가수요 흐름만 잘 읽어도 향후 부동산 시세를 파악하는 데 큰 도움이 될 것입니다.