[금융 Talk] 단독 VS 공동, 부동산 명의에 따라 달라지는 절세 노하우

부동산은 취득 이후 보유하고, 처분하는 마지막 순간까지 세금을 떼어 놓고 이야기할 수 없습니다. 특히 주택과 관련한 세금의 경우에는 정부 정책에 따른 변동이 매우 잦기 때문에 당초 계획과 달리 중과세를 적용받게 되거나, 비과세를 못 받게 되는 경우 큰 재산상 손실이 일어나곤 합니다. 세금을 예측하고 움직이는 게 중요한 만큼 취득, 보유, 양도 단계별로 어떤 과세 문제가 있는지 같이 확인해 보도록 하겠습니다.

부동산 세금의 종류

✔취득세
부동산을 취득하게 되면 취득세를 내야 합니다. 매매계약에 따른 잔금을 지급하고 나면 잔금일로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 해당 취득세를 납부해야 하는데요. 납부가 확인된 이후 비로소 등기부등본에 매수인 명의가 등재됩니다. 부동산은 등기 변경을 통해 소유권이 이전되는 대표적인 자산으로, 명의가 바뀔 때마다 취득세를 내야 하는 특징이 있습니다. 명의변경이 쉽지 않기 때문에 부동산 명의에 대한 부분은 항상 신중히 결정해야만 합니다. 취득세 신고·납부와 더불어 등기 변경 업무는 일반적으로 법무사가 대행하고 있으나, 최근에는 셀프등기에 대한 정보들도 굉장히 쉽게 찾아볼 수 있어 도전하는 분들을 자주 볼 수 있습니다.
 
✔보유세
부동산 취득 이후 처분하기 직전 단계까지를 보유단계라고 합니다. 보유단계에서는 재산세, 종합부동산세, 임대 수입에 대한 종합소득세가 발생합니다. 이를 일컬어 흔히 보유세라고 합니다. 우선 재산세와 종합부동산세에서 1년 중 가장 중요한 날을 꼽으라면 바로 6월 1일 과세 기준일입니다. 재산세와 종합부동산세는 과세기준일 현재 소유자를 기준으로 당해 연도 재산세와 종합부동산세를 부과하는 특징이 있습니다. 당해 연도 재산세와 종합부동산세를 피하기 위해서 매도자는 6월 1일 이전에 처분하고, 매수자는 6월 1일 이후를 잔금 지급 일자로 설정하면 절세가 가능하겠죠. 그리고 당연히 매수한 부동산을 임대하여 수입이 발생하면 이에 대한 종합소득세 납부 의무도 발생합니다.
 
✔양도소득세
마지막에 발생하는 세금이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 매도한 가액에서 매수한 가액의 차이, 즉 양도차익에 대한 세금을 내는 것입니다. “소득이 있는 곳에 세금이 있다.” 양도차익이 크면 클수록 고율의 누진세율을 적용받아 세금을 많이 내지만, 반대로 손실을 보고 판 경우에는 세금이 없습니다. 주택의 양도소득세는 토지나, 상가와는 달리 비과세라는 혜택이 있습니다. 매매가액 12억 원까지는 양도차익의 규모와 관계없이 세금이 한 푼도 없습니다. 따라서 주택 투자의 경우 비과세를 잘 활용하면 굉장한 성과를 얻을 수 있습니다.

단독이냐, 공동이냐
명의에 따라 절세할 수 있는 세금

부동산을 취득할 때 단독명의냐 공동명의냐에 따라 달라지는 세금이 있습니다. 하지만 달라지지 않는 세금도 있는데요. 세금마다 다르기 때문에 이에 대해 자세히 살펴보도록 해요!

 

✔달라지지 않는 세금 : 취득세, 제산세

취득세는 명의 분산에 따라서 절세가 되는 세금이 아닙니다. 주택의 가격에 따라 부과되는 세금이기에, 명의가 분산됨에 따라 단순히 1/n 씩 부담하는 구조가 됩니다. 예를 들어 10억 원의 아파트를 단독명의로 취득하면 5,000만 원의 취득세를 내고요. 두 명의 공동명의로 취득하게 되면 각자가 2,500만 원씩 부담하는 거죠. 재산세도 취득세와 동일한 개념이 적용됩니다. 해당 부동산 물건을 대상으로 재산세를 부과하기 때문에 공동명의로 취득하게 되면 1/2씩 재산세를 납부합니다.

 

✔달라지는 세금 : 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세

종합부동산세는 대표적인 인별과세 세목입니다. 즉, 개인별로 부과하므로 명의에 따른 세금 분산 효과가 있습니다. 종합부동산세는 ‘부자세’라고도 불리죠. 개인이 소유한 주택공시가격 합계액을 토대로 계산하므로 때문에 당연히 보유한 주택공시가격 합계가 크면 클수록 고율의 누진세를 적용받습니다. 종합부동산세 산출 시 1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억 원까지, 다주택자는 9억 원까지는 종합부동산세가 부과되지 않으니, 명의 설정 시 공시가격을 미리 조회하여 의사 결정하면 됩니다.
 
종합소득세도 명의 분산에 따라 세금 분산 효과가 있습니다. 임대 수입을 한 명이 4,000만 원을 받는 경우와, 두 명이 각각 2,000만 원씩 받는 경우 누진세율 구조 때문에 후자가 더 적은 세금을 납부하게 됩니다.
 
양도소득세는 개인이 얻은 양도차익에 따라 누진세율을 적용하는 세목이니, 명의 분산에 따라 절세가 가능한 세목입니다. 양도 단계의 특징은 다른 세금과 달리 오랜 기간 누적된 거액의 양도차익이 일시에 실현된다는 특징이 있습니다. 고율의 누진세율을 적용받을 확률이 높다 보니 명의 분산에 따른 절세 효과도 큰 것입니다.

1가구 1주택이라면
단독 VS 공동, 어떤 걸 선택해야 할까?

위에서 살펴본 결과, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세는 공동명의일 때 더 유리한 측면이 있었고요. 취득세와 재산세는 명의에 따른 차이가 없었습니다. 그렇다면 무조건 공동명의가 더 유리할까요? 세목 별로 자세히 살펴보도록 해요!
 
✔종합부동산세
취득하는 주택의 공시가격을 먼저 살펴봐야 합니다. 1세대 1주택자의 경우 공시가격이 12억 원까지는 종합부동산세가 한 푼도 과세되지 않기 때문에 공시가격 12억 원 미만의 주택인 경우엔 명의에 따른 세금 차이가 없습니다. 현재 살고 있는 집 혹은 이사 예정인 집의 정확한 공시 가격을 알고 싶다면, ‘공시가격알리미’ 사이트를 통해 확인해 보시길 바랍니다.
 
✔종합소득세
임대 수입을 분산하는 것이 무조건 유리할 것 같지만, 그렇지 않은 경우도 존재합니다. 예를 들어 배우자가 고소득자에 해당하여 38%의 누진세율을 적용받는 경우라면, 소득이 없는 상대방에게 명의를 몰아주는 것이 오히려 세금이 적어지는 경우가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 소득수준이 비슷하다면, 일반적으로 공동명의가 유리합니다.
 
✔양도소득세
양도소득세 또한 인별과세이기 때문에 명의를 분산하는 것이 일반적으로 절세효과가 있습니다. 그러나 주택의 경우 매매가액이 12억 원 이하이면서 비과세를 받을 예정인 경우라면 명의 분산에 따른 절세효과가 없습니다. 비과세를 적용받으면 명의와 무관하게 어차피 납부할 세금이 없기 때문이죠. 따라서 주택을 취득하면서 비과세를 언제 어떤 방식으로 받을 것인지 미리 계획하시고 명의를 설정하는 것을 권장해 드립니다

부동산 명의를 단독으로 하냐, 공동으로 하냐에 따라 부과해야 하는 세금이 달라질 수 있습니다. 그러니, 절세를 위해선 알려드린 부동산 세금 종류에 꼼꼼히 읽어보시고, 본인에게 더 유리한 부분을 찾아 부동산 명의를 선택하시길 바랍니다.