[재테크 Talk] 대단지 아파트 VS 소단지 아파트, 당신의 선택은?!

 

요즘 지어지는 아파트들은 일반 아파트를 넘어서고 있습니다. 아파트 분양 광고의 단면을 보다 보면, 다른 세상의 건물 같을 때가 많습니다. 실내 골프 연습장이나 피트니스 센터는 기본이고, 북카페, 수영장, 게스트하우스까지 다양한 커뮤니티 센터를 품고 있는데요. 이런 커뮤니티나 스포츠 시설은 주로 대단지 아파트를 중심으로 지어지고 있으며, 소단지 아파트의 경우 이러한 커뮤니티를 운영할 만한 가구 수가 나오지 않기 때문에 상대적으로 아파트 커뮤니티/스포츠 시설의 숫자가 적습니다. 그렇다면 이러한 커뮤니티 센터가 아파트 시장에 크게 영향을 미칠까요? 아파트 구매 시 대단지와 소단지 중에서 어떤 단지를 선택하는 것이 좋을지 함께 알아보도록 합시다.

 

대단지 아파트 특징 알아보기

 

대단지의 정확한 기준은 없지만, 통상 1,000세대 이상의 단지를 의미합니다. 다만 1,000세대 이상의 단지부터는 개별 단지에 다양한 시설들을 건설할 수 있고, 그런 수요가 단지 주민만으로도 가능해지기에 설계가 다양해지는 특징이 있습니다.
 
부동산은 토지+건물로 구성돼, 토지는 입지로 설명되며 건물은 상품으로 설명합니다. 상품이란 아파트의 경우 단지 특징과 건물 특징으로 나눌 수 있습니다. 건물 특징으로는 전용면적, 년식(준공 몇 년 차인가), 평면구조, 골조구조(벽-기둥-벽기둥 방식), 실내층고(2.3미터가 기준이지만 더 높을수록 프리미엄), 향, 층과 같은 것들이 해당됩니다. 단지 특징으로는 가장 큰 것이 세대수이고, 건폐율, 용적률, 조경 수준, 놀이터, 서두에서 언급한 다양한 커뮤니티 구성 등이 주요 상품 특징을 갖습니다.
 
대단지 아파트의 경우에는 단지 특징 중에서 세대수가 많고 커뮤니티 시설이 많죠. 이러한 요소들은 나 홀로 단지 혹은 소형단지가 갖지 못한 특징을 추가로 갖는 개념이어서 가격 측면에서 대단지 아파트가 상대적으로 더 비쌀 수밖에 없습니다.

 

 

대단지 VS 소단지를 선택하는 기준

 

아파트를 구매할 때 대단지와 소단지 중 어떤 선택을 해야 할까요? 일반적으로 대단지 아파트를 선택하는 것이 정답인 것 같겠지만, 역으로 대단지 아파트의 경우 근본적으로 주택가격이 소단지에 비해 상대적으로 매우 높습니다. 관리비 역시 당연히 많이 들고요. 따라서 주택 가격에 ‘단지 특징’을 반영하는 것이 중요합니다. 반면 소단지의 경우 이런 부분들이 없기 때문에 단지 가격이 상대적으로 쌉니다. 가격이 단지 특징을 모두 반영하고 있다는 점에서 우리는 하나의 기준만 따지면 되죠.
 
대단지를 선택할 때 기준은 단지 설계로 들어간 여러 커뮤니티 시설과 놀이터, 다목적 이용 시설들을 충분히 자신의 가구 구성원들이 유용하게 사용한다면 선택하는 것이 좋습니다. 아파트 단지 내 커뮤니티를 잘 활용하고 사용한다면 대단지를 선택하는 것이 적합하죠. 그러나 만들어진 이런 시설들을 충분히 쓸 것 같지 않다면, 소단지 생활로도 충분합니다. 굳이 무리해서 이미 높은 가격을 받는 대단지 아파트를 선택할 필요가 없습니다. 잘 쓰지도 않는데 관리비는 높게 내고, 매수든 임차든 들어올 때부터 이미 내가 잘 사용하지 않는 시설에 돈을 더 내면서 들어온 셈이 되기 때문입니다.

 

내가 추구하는 아파트 찾기

 

부동산은 입지 환경을 크게 4요소로 평가하는데요. 교통 요인, 교육 요인, 편의시설, 자연환경에 따라서 평가할 수 있습니다. 교통 요인은 출퇴근 밀집 지역으로 대중교통과 자차 교통 등을 의미합니다. 교육 요인은 초중등학교와의 인접성 및 주변 학원가 밀집 여부 등이 결정하고요. 편의시설은 근린생활시설을 포함해서 광역 쇼핑 시설 등을 모두 포함하는 개념입니다. 병원을 포함해서 경찰서, 소방서, 관공서 등과 같은 도시기능의 필수인 건축물과의 접근성은 매우 중요합니다. 자연환경은 호수, 하천, 숲이나 공원 등을 의미합니다. 이런 4가지 요소들인 ‘교통-교육-편의시설-자연환경’ 요인들이 부동산의 ‘입지’를 만들면서 입지 가치가 시장에서 평가받습니다.

 

 

그런데 앞서 대단지/소단지가 유사 입지 지역에 있는 경우라면 결국 두 단지는 유사한 입지 환경이 갖는 특징을 시장가격에 반영하고 있을 것입니다. 그렇다면 대단지냐 소단지냐의 문제는 단지 규모만으로도 비교할 것이 아니라, 결국 입지환경적으로도 상호 비교를 통해서 선택해야 합니다. 대단지와 소단지의 입지는 유사하고, 단지 규모 차이만 있다면 내가 주민 전용 커뮤니티 센터를 충분히 쓸지 말지만 고민하여 구매를 결정하면 됩니다. 반대로 입지 환경과 상품 특징이 모두 다르다면, 본인이 입지를 더 중요하게 생각하는지, 커뮤니티 센터 활용을 더 중요하게 생각하는지를 잘 결정해서 선택해야 하지요.

 

 

일반적으로 시장가격이 높은 게 좋다고 생각할 수 있습니다. 그러나 내가 주민전용 커뮤니티 센터와 같은 상품을 잘 쓸 것도 아닌데 대단지라는 이유만으로 아파트를 구매하고 남들보다 더 높은 비용으로 해당 주거지에 거주하는 것도 사실은 비용 낭비에 해당합니다. 꼭 아파트를 구매할 땐 자기 자신이 중요하게 생각하는 부동산 요소(입지+단지+건물)특징에 대한 고민 후에 결정을 내리시는 것을 추천합니다.