[재테크Talk] 트럼프 대통령이 집권할 2025년?! 똑똑한 부동산 투자 방법 알아보기

 

2024년 한해 전세계인의 이목을 집중시킨 이슈를 꼽자면 ‘미국 47대 대통령 선거’를 빼놓을 수 없을 텐데요. 지난 11월 5일 도널드 트럼프가 당선을 확정 지으며 국제 정세가 트럼프 당선인을 주목하고 있습니다. 미국 제47대 대통령으로 트럼프가 당선된 직후 미국 뉴욕의 3대 지수인 다우와 나스닥, S&P 500은 연일 강세를 보였으며, 비트코인은 사상 최고가격을 경신하기도 했지요.

한편 태평양 건너 우리나라는 원 달러 환율이 급등하고 코스피, 코스닥은 약세를 면치 못하는 등 트럼프 당선 이후의 ‘경제 불확실성’에 직격탄을 맞고 있습니다. 트럼프 집권2기를 앞둔 지금, 트럼프의 주요 경제정책과 그 파장에 대해 분석하고, 2025년 한국 부동산시장 전망과 똑똑한 부동산 투자를 위한 재테크 노하우까지 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

트럼프의 주요 정책 분석과 영향

 

 

트럼프 집권 2기가 시작되기도 전에 미국과 우리나라의 경제지표는 상반된 모습을 보이고 있습니다. 그 이유로는 트럼프 당선인의 정책이 아메리카 퍼스트(미국 우선주의)를 표방하고 있기 때문인데요. 트럼프 당선인의 정책으로 인해 맞이하게 될 2025년을 둘러싼 두 가지 분석에 대해 함께 알아보겠습니다.
 
① 고 금리, 강 달러 시대
우선 트럼프 집권 이후로 ‘고 금리, 강 달러 시대’가 올 것이라는 우려와 걱정이 따르고 있습니다. 트럼프의 가장 중요한 경제정책을 꼽으라면 단연 관세 인상과 세금감면을 말할 수 있는데요.
정책이 적용되어 중국 60%, 우방국에 최대 20%까지 관세를 부과하면 미국의 수입품 가격 및 물가는 자연스럽게 올라갈 수 밖에 없습니다. 이때 올라간 물가, 즉 인플레이션을 잡기 위해 FRB(미국 연방준비제도이사회)는 기준금리를 올릴 수밖에 없을 것이라는 분석이 이어지는 것이지요. 

실제로 2022년 미국이 물가를 잡기 위해 미친듯이 기준금리를 올리면서 우리나라 부동산시장은 큰 타격을 받은 바 있는데요. 이때 받은 타격이 2024년 현재까지도 회복되지 못하며 미국의 금리 인상과 우리나라의 부동산 시장이 밀접한 관련이 있음을 보여주고 있기도 합니다. 
더불어 트럼프의 세금감면 정책 역시 금리인상을 부채질할 수 있습니다. 세금감면으로 줄어든 재정적자를 메우기 위해 국채를 발행하게 되면 금리가 올라갈 수밖에 없기 때문입니다.
 
② 집권 1기와 유사
아무리 무서운 공포영화라고 할 지라도 두 번째 보는 공포영화는 무섭지 않은 법인데요. 내용을 알고 있기 때문이죠. 공포란 어떤 일이 발생할 지 모른다는 불확실성에서 야기되는 되는 것인 만큼 이미 한 번 겪은 ‘트럼프 집권기’를 구태여 겁낼 필요 없다는 분석도 이어지고 있습니다.

 

 

2016년 11월 트럼프의 첫 번째 당선 이후 경제 불확실성이 커지면서 금리가 급등세를 보이기도 했습니다. 그러나 재임기간 전체를 보면 오히려 금리와 달러가치는 하락했는데요. 실례로 2017년 1월 20일에서 2021년 1월 20일까지 트럼프 1기 시절 전국 아파트가격은 8.5%, 서울 아파트가격은 18.23% 상승한 바 있습니다.
트럼프 1기 시절에도 중국을 견제하기 위해 관세를 올렸고, 법인세도 35%에서 21%로 대폭 감면을 하였음에도 실제 금리와 달러가치는 하락했고 서울 아파트 가격은 오른 것인데요. 즉 우려와 현실은 다를 수 있다는 것을 보여주고 있습니다.
 
또 지갑을 닫는 불경기에는 관세를 올려도 판매가격을 올리지 못하기 때문에 기업에서는 손실을 볼 수 밖에 없는데요. 기업의 수익성 악화와 이로 인한 민생경제가 힘들어질 수록 관련 정책을 펼친 정당은 국민들의 지지를 받기 어려워지게 됩니다. 2018년 공화당의 하원 중간 선거 패배, 2024년 바이든 민주당의 패배가 이를 보여주고 있지요. 다시 말해 트럼프 집권 이후로도 수익성 악화와 지지율 감소를 막기 위해 물가가 요동치는 상황은 반드시 막을 것이며, 국제 정세에도 큰 변화는 없을 것이라는 전망이 나오고 있습니다.
궁극적으로 미국의 집권 여당이 바뀐 만큼 철저한 준비는 필요하지만 지나친 걱정과 공포를 가질 이유는 없다고 볼 수 있겠지요.

 

 

2025년 한국 부동산시장 전망

 

2024년 서울 부동산시장은 한 단어로 “계절”이라고 표현할 수 있을 것 같습니다. 겨울을 지나 봄부터 살짝 고개를 들더니 유난히 무더웠던 여름 많이 올랐다가 찬바람이 불면서 다시 차갑게 식으며 계절만큼이나 변화무쌍한 양상을 보여주고 있기 때문이지요.
6-8월 단기급등에 대한 피로감이 누적된 상태에서 전방위적 대출규제, 미국 트럼프 당선으로 인한 불확실성까지 더해지며 투자심리는 잔뜩 움츠러들어 2025년 1분기까지는 약세 흐름을 이어갈 가능성 높습니다.

 

 

본격적인 변화는 트럼프 행정부의 정책이 시행, 적용될 2025년 2분기 이후부터 시작될 것으로 전망됩니다.
현재의 우려가 현실이 되어 고 금리, 강 달러가 시장을 덮친다면 서울 및 수도권 집값 2차 하락 가능성도 배제할 수 없습니다. 하지만 기준금리 인하 기조를 계속 이어간다면 입주물량 영향이 가시화되면서 하반기부터 투자심리가 살아나면서 반등할 것으로 예상됩니다.

 

 

서울 아파트 입주물량이 4만호가 넘었던 2017-2020년에도 집값은 폭등한 바 있는데요. 현재 파악된 2026년 아파트 입주물량은 채 1만호가 되지 않습니다. 따라서 입주물량 부족으로 인한 전세가격 상승은 불가피할 것으로 보입니다.
다만 2021년과 같은 폭등 가능성은 높지 않습니다. 아파트 가격의 상승장은 2015년부터 2021년까지 시기에 사실상 마무리 되었으며, 지금은 등락을 거듭하는 조정 구간 안에 들어와 있습니다. 다시 말해 현재는 2020-2021년 발생한 가격 거품이 빠지는 자연스러운 조정 과정 중에 있으며, 해당 조정장을 지난 후 다시 상승장에 진입할 것으로 보입니다.
 

 

똑똑한 부동산 투자를 위한 재테크 노하우

 

 

 

한국 부동산은 서울, 수도권에 밀집된 높은 수요와 이에 미치지 못하는 공급 물량, 국제 정세와 기준 금리의 변화 등 다양한 요인에 의해 영향을 받습니다. 또 주식, 펀드 등 여타 재테크에 비해 고액 자본의 투자가 필요하며 유동성(*쉽게 매도, 현금화 하기 어려움)이 떨어지기 때문에 위험 부담이 비교적 큰 투자이기도 합니다. 따라서 장기간에 걸쳐 전략을 마련하고 실천하는 것이 매우 중요하지요. 똑똑한 부동산 투자를 위한 재테크 노하우에 대해 함께 알아보겠습니다.
 
① 내 집 마련의 최적 타이밍은 내가 필요할 때다
전문가들조차도 기다렸다가 집값이 떨어졌을 때 구입을 하라고 합니다. 하지만 막상 집값이 떨어지면 절대 사지 못합니다. 더 떨어질 것 같은 공포감에 얼어붙어 투자결정을 내릴 수가 없기 때문입니다. 이때 고려해야 할 점은 우리가 아파트를 사면 보통 7년은 보유한다는 사실입니다. 즉 지금이 아니라 7년 후 부동산시장이 더 중요하다고 볼 수 있는 것이지요.
 
자금 여유가 있고 주택 마련이 필요한 실 수요자라면 조정 기간(조정장)에 내 집 마련을 하는 것이 좋습니다. 도심 아파트가격은 인플레이션에 따른 화폐가치를 감안하면 장기적으로 우 상향하기 때문입니다.
또 이왕이면 전 고점 대비 80% 수준에 머물러 있는 아파트 중 역세권, 교육환경, 재건축 기대감 등을 고려해 선택하는 것이 좋겠지요
 
② 리스크 관리는 필수
2022년 갑작스러운 금리인상으로 집값이 뚝 떨어졌을 때 급매로 팔면서 눈물을 흘렸던 분들 대부분은 무리한 대출로 인해 급등한 원리금 상환에 어려움을 겪은 분들입니다.
궁극적으로 언제나 위와 같은 상황이 발생할 수 있음을 주지해야 하는데요. 예상치 못한 위기가 발생할 경우 3년 정도는 현재 내고 있는 이자의 2배 정도를 감당할 수 있는 상환능력을 확보 후 투자를 하는 것이 좋습니다.
 
③ 만약 2차 하락이 온다면

 

 

미국이 다시 기준금리를 올리는 뜻밖의 상황이 발생하면 투자심리가 무너지면서 6개월 내 고점대비 30% 정도 폭락하는 2차 하락이 발생합니다. 하락의 공포에 온 몸이 얼어붙겠지만 이때는 용기를 내야 합니다. 2차 하락이 마무리가 되면 상승장으로 들어가는 문이 열리기 때문입니다.
 
④ 청약은 선별적으로
신축아파트를 향한 관심과 애정이 뜨거운 줄로 압니다. 그러나 신축아파트의 최근 분양가는 매우 오른 상태임을 알아야 하며, 무분별한 청약은 피해야 합니다.
다만 3기 신도시 청약은 적극 추천해 드리고 싶습니다. 서울을 제외하고 앞으로 3기 신도시보다 더 좋은 신축아파트를 잡기 어려울 수 있기 때문입니다.
또 서울 강남3구와 용산구 규제 지역 등 계획적인 인프라가 갖춰지는 공공택지는 분양가상한제가 적용되어 주변시세보다 저렴한 청약 물량이 나오는 만큼 기회가 온다면 놓치지 말아야 할 것입니다.
 
⑤ 알고 있는 부동산투자가 다가 아니다
투자에는 정답이 없기 때문에 알고 있는 부동산 투자 방법이 다가 아니라는 점을 항상 명심해두어야 하겠습니다. 우선 좋은 급매를 잡기 위한 입장권이라 생각하고 경매 매물에도 관심을 가져 보는 것이 좋습니다.
 
또 최근 값비싼 부동산의 소유권을 조각처럼 쪼개 다수의 투자자가 보유하는 ‘조각 투자’에 대한 관심이 늘고 있는데요. 운영 수익에 대한 배당을 받고 차익도 얻는 방식으로, 비교적 소액으로 투자를 할 수 있어 알아두시면 도움이 되리라 생각합니다. 다만 조각 투자는 아직은 초기 단계이기 때문에 차후 제도권 안에서 안정성이 높아진다면 관심을 가지고 투자해보시면 좋을 것 같습니다.
 

 

한국 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 약 64%에서 78%까지 추산되는 만큼 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 우리나라에서는 ‘내집마련’이 안정된 삶의 중요 요소로 꼽히는 동시에 문화적으로 부동산 투자가 안정성 높은 투자로 여겨지기 때문이겠지요.
그러나 한편으론 진입 장벽이 높고 관련 규제가 많다는 점 때문에 투자를 시작하지 못하는 분들도 많은 줄 압니다. 트럼프 집권 2기가 시작될 2025년, 변화하는 국제 정세와 한국 부동산 시장 속에서 나만의 투자 전략을 세워가보시길 바라겠습니다.