[재테크 Talk] 청약대신 ‘줍줍’으로 내 집 마련! 부동산 줍줍에 대한 모든 것

하늘을 뚫을 듯이 오르던 집값 상승이 꺾인 요즘 부동산 ‘줍줍’에 많은 사람들이 몰리고 있습니다. 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크 포레온은 예비당첨자 계약 후 남은 물량을 3월 8일 단 하루 동안 줍줍 무순위 청약을 통해 완판하기도 했죠. 도대체 줍줍이 무엇이고, 부동산시장 분위기가 예전만 못한 요즘 왜 줍줍이 인기인지, 줍줍을 할 때 어떤 점을 신경 써야 하는지 부동산 줍줍에 대한 모든 것을 알아봅니다.

 

부동산 ‘줍줍’이란?

줍줍은 복잡한 아파트 청약과 달리 청약 후 남은 새 아파트를 청약통장 없이 쉽게 줍는다는 의미입니다. 특별공급과 1, 2순위 일반공급에서 마감되지 않은 주택의 잔여세대를 청약통장과 특별한 조건 없이 분양받는 것을 가리키는데요. 줍줍은 다시 미분양 줍줍과 미계약 줍줍으로 구분됩니다.

 

① 미분양 줍줍

미분양 줍줍은 공급 세대인 분양물량보다 청약자가 적어 청약경쟁률이 1:1이 되지 않는 잔여 물량을 말하며 선착순으로 진행됩니다. 청약통장이나 거주요건 등 조건이 필요 없고 집이 있는 유주택자도 가능하며 재 당첨 제한도 없습니다.

 

② 미계약 줍줍

미계약 줍줍은 무순위 청약이라고도 합니다. 청약 경쟁률이 1:1이 넘어 동 호수 배정이 끝난 상황에서 청약 당첨자가 부적격으로 적발되거나, 다른 이유로 청약을 포기해 남게 된 잔여물량을 말하며 추첨으로 진행되죠.

미계약 줍줍의 경우 본래 청약 지역에 거주하는 무주택자만이 가능했지만, 2023년 2월부터 무순위 청약 요건 완화로 집이 있거나 해당 지역에 거주하지 않아도 참여할 수 있게 되었습니다. 하지만 미분양과 달리 청약 시 주택 수가 포함되며, 재 당첨 제한도 적용됩니다. 참고로 재 당첨 제한은 분양가상한제 또는 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년, 비규제지역은 적용되지 않습니다.

 

왜 ‘줍줍’의 인기가 높아졌을까?

최근 부동산 줍줍의 인기가 올라가고 있습니다. 그 답은 달라진 부동산시장 환경에서 찾을 수 있죠.

 

 

①안정을 찾기 시작한 집값

2021년까지만 해도 청약시장 분위기는 뜨거웠습니다. 분양만 하면 완판될 정도로 좋은 분위기에서 줍줍 할 물량 자체가 나오지 않을 정도였습니다. 그러나 영원히 오를 것 같았던 집값은 2022년 예상치 못한 기준금리 인상으로 꺾이기 시작합니다.

금리 인상으로 대출이자 부담이 커지자 전세에서 월세로 임차수요가 이동했고, 전셋값은 큰 폭으로 하락했습니다. 집값의 버팀목 역할을 해주던 전셋값이 떨어지자, 전세금을 돌려주지 못한 일부 집주인들은 급매물을 쏟아 냈고, 이에 집값이 도미노처럼 하락하게 되었습니다.

급락한 집값에 놀란 정부는 경착륙(급격하게 집값이 하락하는 현상) 우려에 2023년 1.3대책을 시행합니다. 이를 통해 강남3구와 용산구를 제외하고 규제지역을 모두 푸는 등 전폭적인 규제 완화에 들어갔죠. 이후 풀린 규제와 고점 대비 30% 정도 조정된 가격이면 괜찮다고 판단한 수요자들이 급매물을 소화하면서 집값 하락이 멈추었고, 거래가 다시 늘어나면서 집값은 소폭 반등할 수 있었습니다.

 

②완화된 청약 규제

새 아파트에 살고 싶어도 집이 있는 유주택자들은 사실상 청약의 문이 닫혀 있습니다. 무주택자라도 가점점수 등 청약조건이 좋지 못한 이들에게 청약은 사실상 그림의 떡에 불과 한데요.

1.3대책을 통해 무순위 청약에 대한 규제가 풀리면서 집이 있거나 청약 지역 거주자가 아니더라도 무순위 청약(미계약 줍줍)이 가능해졌습니다. 거주지가 부산이어도 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 같은 서울 무순위 청약 물량에 도전할 수 있게 된 것이죠.

이렇듯 새 아파트를 갈망하는 유주택자들과 청약조건이 안 좋은 무주택자한테 줍줍은이 가뭄에 단비가 되어주고 있습니다.

‘줍줍’ 해도 괜찮을까?

그렇다면 부동산 줍줍은 정말 내 집을 마련하는 좋은 수단일까요? 무순위나 미분양이 늘어나고 있는 요즘이지만, 그렇다고 덥석 도전하기에는 겁이 나기도 하는데요. 이유가 어찌되었든 줍줍은 부동산시장 수요자들의 우선 선택을 받지 못한 물량이기 때문입니다.

그러나 한가지 기억해야 하는 것은 그중에도 ‘숨은 보석’이 존재한다는 사실이죠. 강남 삼성동 아이파크, 반포래미안퍼스티지, 반포자이, 위례신도시도 미분양아파트였습니다. 결국 부동산 줍줍의 관건은 이 숨은 보석을 알아보는 안목이라 할 수 있습니다.

 

숨은 보석을 알아보는 기술

많은 미분양이나 무순위 아파트 중 숨은 보석을 찾는 가장 중요한 기술은 그 원인을 파악하는 것입니다.

 

현재가치가 높은 아파트를 눈여겨보자!

입지, 교육환경, 교통환경, 편의시설, 브랜드, 세대 수 등 아파트의 기본인 현재가치는 좋은데 부동산시장 분위기가 침체되어 집값이 더 떨어질 것 같은 불안감 때문에 미분양이나 미계약이 발생한 것이라면 그건 기회입니다.

서울 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크 포레온의 경우만 보더라도 2021년 부동산시장 분위기가 좋았을 때 분양했더라면 100대 1 이상의 청약경쟁률이 나왔을 것입니다. 하지만 하필 금리인상 직격탄을 받아 집값이 폭락하던 2022년 12월 분양을 하면서 1순위 청약경쟁률이 3.7대 1밖에 나오지 않았고, 분양 물량의 30% 이상에 달하는 미계약이 발생했습니다.

올림픽파크 포레온은 주변에 올림픽공원이 있고, 지하철 5호선과 9호선 역세권 조건에 초, 중, 고등학교를 다 갖추고 있습니다. 또한 대형 건설사 4곳이 참여했으며, 1만 2천 세대의 미니 신도시급 아파트로 현재가치가 탄탄합니다. 단지 부동산시장 분위기를 잘못 만났을 뿐입니다.

이처럼 아파트의 현재가치는 탄탄하지만, 단지 부동산시장 분위기가 문제여서 발생한 줍줍 아파트는 숨은 보석이 될 수 있습니다. 시간이 지나 부동산시장이 다시 살아나면 반드시 가치가 상승할 보석 말이죠.

 

현재가치가 낮다면 미래가치도 불투명

하지만 지나치게 높은 분양가가 책정되었거나, 외곽에 동떨어져서 교통이나 생활 인프라가 부족한 나홀로 아파트, 또는 비행장, 교도소, 쓰레기 소각장 등 혐오시설이 있어 현재가치가 낮은 아파트라면 부동산시장 분위기가 회복되더라도 답이 나오지 않습니다. 일례로, 2009년 일산에서 분양했던 고가의 주상복합은 10년이 지난 지금까지도 분양가격을 회복하지 못하고 있습니다.

부동산시장 흐름은 오르막이 있으면 내리막이 있는 것이기에 기본이 잘 갖춰진, 현재가치가 우수한 아파트는 시간이 해결책이 되어 줍니다. 반면 현재가치가 부족한 아파트는 시간이 지나도 그 미래가 불투명하죠. 부동산시장의 문제가 아니라 아파트 자체의 경쟁력이 문제라면 아쉽더라도 거르는 것이 좋습니다.

정리를 하면, 아파트 자체 문제가 아닌 부동산시장 분위기 침체로 빛을 보지 못한 매물은 줍줍을 고려해 봐도 좋습니다. 반면, 아파트 자체 경쟁력이 낮은 경우라면 과감히 포기할 필요가 있습니다.

금리, 경제, 집값 불확실성은 당분간 계속될 가능성이 높은 만큼 늘어나는 줍줍이 기회가 될지, 위기가 될지 그것은 나의 투자전략과 분석, 현명한 판단에 달려있음을 기억해야겠습니다.